投资怎样的公寓楼可以增值？

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投资公寓楼主要是为了赚取租金收入以及房屋折旧所获得的税收福利。然而，随着这些年悉尼墨尔本等地区的公寓房价开始迅猛增长，阿德莱德的市场也开始蠢蠢欲动了。

为了更好的获得投资回报，作为投资者的你，需要注意哪些问题呢？

Charter Keck Cramer公司主席Scott Keck在墨尔本房地产市场中有44年房产评估经验，他在对投资房产和高品质房屋设计的价值一文中提到以下几个观点：

“澳洲如今的楼市情况是，市面上高品质的新楼盘很少，因为高品质的房子造价高，投资额度高，对开发商是一种风险。大部分开发商会倾向于建造小户型，为求在仅有的土地面积里盖最多的房子。这类楼盘会提供精装修，但往往居住空间就会比较狭小，因此舒适度不是很高。”

ScottKeck也提示

“我们在评估一个房屋时，通常会关注房屋的地理位置，对市场进行调查研究，对未来分析评估以及风险规避等，然而在过去的几十年里，有一个方面都被我们忽略了，而且这个方面在未来十几年里会越来越重要，那就是高品质，好设计！

阿德莱德市场上的高品质公寓的交易情况都比较乐观，例如在HindmarshSquare的RAA楼上ConservatoryApartment，其中一套108m2的2居室公寓2009年成交价为69万澳币，在2014年6月以87万成功售出。

另一套位于15 Vaughan Place 的高品质公寓 ALPHA Apartment，155平米两房两浴的公寓2005年以70万售出，在2014年12月卖到了$925,000。

由此可见，阿德莱德主要的几套高品质公寓都是十分保值且可以增值的，租金收入也非常可观。但如今阿德莱德的在建楼盘中，已经很少见到如此高品质的公寓了，唯一期待的只有地处于美丽的Light Square的一栋高档公寓PalladiumOn Light。到底何为高档，何为品质，为什么说Palladium公寓会像Conservatory公寓那样保值增值并带给投资者更多利益呢？仅仅因为一个在Hindmarsh Square另一个在Light Square这样绝佳的地理位置么？Too young too simple, 一个公寓的价值，不仅仅体现在其地理位置，还需要它的户型设计和装修品质！

好的设计，Scott Keck是如此描述的：

从整体上来说是实用的，感觉舒服的，让人耳目一新的，经得住时间考验的，保持较低的维护费用和使用成本的；从细节上来说，较高的挑高，灵活的空间利用，高品质的设备设施，良好的采光，房间通风，双层玻璃，节能的照明设备等等。

到底高品质，好设计对投资者有多大的影响呢？

如果说地理位置是一个房子价值的基础，那么好的设计便是决定这所房子回报率的关键所在。原因有以下几点:

1.人们对物质的需求日益成熟。

人们在追求时尚、服务、汽车或高科技时，口味都是在不断改变的，事实上是人们对这些物质的需求在变得越来越成熟。澳洲的人口数量还在不断增长，市区居住的人口也在不断增长，根据.id公司(人口预计专家）的数据分析，阿德莱德市区的人口数量在未来20年里会增长60%以上。显然，在有限的城市区域里，低密度别墅是无法满足日益增长的人口数量的，因而住在城市里的人们会开始寻找设计精美的公寓楼，以满足人们对地理位置和生活品质的需求。人们对生活品质的要求不断提高，将无法满足于一个简单的落脚场所，转而寻求更好更舒适的居住环境。在Palladium公寓设计中，一个宽敞的卧室，完美的落地窗，舒适的大床，精致的装修，谁会想离开这样的家呢？

2.市场上大量供应类似的户型

尽管买房者的需求类型开始多样化，可市场上却出现大量雷同的户型。

在各种楼花（预售楼盘）项目中，大量雷同的楼盘的出现主要是有以下两个原因：

• 1）按过去的数据分析，百分之七十的购买者都是以投资为目的的
• 2）如今的公寓已足以让投资者享受租金带来的收益了，因而他们不再追求高品质的公寓。然而，这会导致开发商不再有动力去开发高品质的项目，而是不断开发可以满足消费者需求的简单普通品质的房屋了。
  

这样的情况下，用于自住的购买者该如何挑选公寓楼呢？

3.维护和经营费用的意识不断加强

随着时间的推移，投资者逐渐开始意识到，如果投资房质量太差，他们需要花更多的时间和金钱去进行维修。比如维修脱落的橱柜门，出现故障的设备以及更换廉价的配件等，这些十分常见但维护起来却很昂贵的物件，本可以在最初的设计中避免的。

廉价的投资房，不仅维修费用昂贵，且居住成本也很高。举一个简单的例子，安装电热水器系统要比燃气热水器便宜很多，然而电热水器的使用成本却很高。另一个常见的例子比如糟糕的隔热墙会导致冬天的暖气费用过高。

因此，随着人们的这些意识不断强化，更多的租客们开始考虑多付一些租金去租一个居住成本相对较低的房屋。高档的水磨石地砖坚硬耐磨，使用寿命长且易维护；世界顶级的不锈钢灶台，品质高口碑好，受热快且易清洁；坚固美观的石台桌，阻尼滑轨式抽屉橱柜，LED灯具节能耐用环保，高品质的隔音隔热强。Palladium公寓拥有如此高档的环境，品质的装修，还用担心维护成本么？低居住费用，高环境享受，租金更是不在话下，无论自住还是投资，这样的公寓总是可以带来最佳的回报。

4.市场的不断变化

任何市场都有自己的经济周期，都需要经历繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段，房地产市场也不例外。如果有一天，投资房市场持续疲软，我们走到了经济周期的衰退萧条的阶段，那么在下一个经济周期里，自住是否会成为大多数购买者的主要用途？当这一切发生的时候，那么投资者就需要重新思考你的投资项目了。假设说你是目前的投资者，那么，在几十年后，什么样的人会从你手上购买房子呢？那个购买者是用来投资还是自住的呢？

始终要记住，海外买家无法购买现房，而总有一些理由和动力让投资者去够买现房、二手房的，那么，在这样的情况下，购买二手房的买家极有可能是买来自住的。用于自住的买家将会更加关注房屋的质量状况，空间大小，舒适程度等情况。那些仅使用于出租的普通品质的小户型将难以进行再次销售，而高品质装修的高档户型则会更加吸引买家的眼球。

通过分析以上四点原因的分析，我们预测那些经过精心设计建造的房屋，会拥有更低空置率，更高租金，更好的资本增值，当然，就是希望各位投资者能够拥有一个更好的投资回报。

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