Daniel 说投资 396 - 数据告诉你：正现金流和负现金流，究竟谁才是王者？

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各位朋友，大家好！

在长线房产投资中，出租是重要的持有手段，租金收入可以帮助投资者大大降低贷款还款和物业费等成本，从而帮助投资者更轻松地长期持有资产。这一进一出，就产生了正负现金流之分。

如果你的租金收入超过了这一房产的所有支出（包括贷款还款、物业费、市政费、水费、物业管理费等等），那么，这项投资所带来的就是正现金流。反之，如果租金并不能完全涵盖住支出，那这项投资就是负现金流。对投资者来说，正现金流和负现金流分别意味着什么？

正现金流

顾名思义，正现金流代表着不需额外掏钱就可以持有房产，也代表着不需等待房产升值就可获得利润。不过，值得注意的是，如果你拥有正现金流的房产，那房产所创造的收入会额外加在你本人的收入之上，可能导致投资者需缴纳更多的个人所得税。

负现金流

在很多投资者心心念念地寻找正现金流投资房产之时，许多投资者——尤其是高收入的投资者，则并不介意负现金流，因为澳洲独特的负扣税制度的存在，负现金流的投资房可以帮助他们实现合法避税的目的，这就是澳洲独特的“负扣税”。

“负扣税”并不是一种税，而是一种对于投资房产的税务补贴制度。从原理上来说，“负扣税”等于澳洲税务局（ATO）把你的投资房产视为一个“小生意”，租客缴纳的租金是你的“收入”，维持这一“生意”的所有开销，包括银行贷款利息、水电费、物业管理和维护费用、保险费……等等，都视为“支出”。

当你的支出高于你的收入时，澳洲税务局视为投资亏损，而这一亏损额可以从你的应税收入中减去，从而降低你的应税收入，让税务局为你退回一部分的个人所得税。

澳洲2020-21财年度个人所得税税率表

由于负扣税的存在，许多高收入投资者往往采取通过负现金流实现避税的策略来进行房产投资，这样的投资者往往更关注房产的长期资本增值，而更少在意短期现金流的正负。

乍看之下，正现金流和负现金流仿佛是“鱼和熊掌“，两者只能取其一，但实际上，因为有”折旧（depreciation）“这一报税项目的存在，房产投资者有机会将鱼和熊掌兼得——既享受负现金流带来的税务优惠，又享受正现金流带来的轻松持有。

折旧怎样将投资房的现金流“转亏为正”？

只要你的房产能够创造租金收入，那么你就可以为持有该房产所产生的部分开支费用申报税务抵扣。大部分投资者都知道，物业管理费、市政费、以及各项维修养护费用都可以申报抵税，但许多投资者所不知道的是，房产折旧也是可以抵税的。

随着时间的推移，任何建筑物及其中的设施都会磨损、变旧。澳洲法律允许所有新房的一手房主为这类损耗申报抵税，这就是折旧抵税。与维修、养护等其他房产持有相关费用不同的是，折旧是不需花费任何资金就可以申报抵税的项目，因此折旧抵税通常被称为“非现金抵税”。

举个例子：

小明和小娜两个人是好朋友，两个人税前工资都是$70,000/年。去年，两个人差不多同时买下了人生中的第一套投资房，价格都是$600,000，但由于租金收入的不同，导致两人投资房的现金流一正一负。

在扣除贷款还款和各项费用之后，小明的投资房每年需要自掏腰包额外补贴$1,000，小娜则无需支付任何费用即可持有房产，还能净赚$1,600。

转眼到了报税季。在没买投资房之前，小明和小娜虽然税前年薪都是$70,000，但其实最终到手的只有$55,703，剩下的那$14,297在发工资之前就已经光荣纳税了，两人连见都没见过。

今年，因为买了投资房，两人用来报税的收入也产生了变化：

变化1- 投资房的现金收入/支出所产生的影响：小明亏损$1,000，应税收入变成了$69,000，小娜盈利$1,600，应税收入变成了$71,600；

变化2- 折旧（非现金抵税）所产生的影响：小明这套全新公寓第一年的折旧为$18,000，小娜的老式公寓则无旧可折，小明的应税收入再降$18,000，变成$51,000，小娜的应税收入维持$71,600不变。

按$51,000的应税收入来纳税的话，只需缴纳$8,122的税款即可，但小明的公司已经预缴了$14,297，因此小明能收到来自税务局的退税$6,175。而小娜则因为应税收入变得更高，需要额外再补缴$552的税款。

也就是说，只对比租金和支出的话，小明和小娜两人的投资房现金流为一正一负，但加上折旧和负扣税之后，小明的现金流从-$1,000涨为+$5,790，小娜则从+$1,600降为+$1,048。

通过上面的例子不难看出，在澳洲，由于一系列独特的税务政策，房产投资中的正负现金流并不是非此即彼的对立关系。

正现金流当然可以让投资者无需额外自掏腰包，安心轻松地持有房产；而当负现金流与折旧退税和负扣税这两大“武器”并用得当的时候，也能发挥出“转负为正”的神奇效果。

正因如此，在进行房产投资之前，比起斩钉截铁地寻找“正现金流”或“负现金流”的房产，根据自身的实际情况来设立一个确切的投资目标，并依此来寻找适合的投资房产，才是更为重要的。

又到了一年一度的报税季，如果你有投资房产的话，要如何利用它们来最大化自己的退税额度呢？如果你想优化自己的税务结构，又该寻找怎样的投资房产来帮助你达成目标呢？

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作/编者简介： Daniel

-   Ironfish 资深房产投资策略顾问

-   毕业于阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向）

-   精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向

-   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点

-   善于投资系统风险控制和资产管理

-   资深市场经理背景

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