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各位朋友，大家好！
最近在朋友圈看到这样一个故事：
我有一个做旅游的朋友，去年公司业务一片大好，正在准备新三板上市，之前建议他投点澳洲房产，做好企业和家庭资产隔离。但是他一直忙着扩大经营，投资生意赚钱，拖了一年也没买一套澳洲的房子……
这次新冠疫情发生后我问他情况可好？
他跟我讲正在进行破产清算，感叹一年光景落得如此境地，他很后悔之前如果用一点点资金跟我买两套澳洲房产，现在就可以保证老婆孩子的基本生活和教育了……
所以，在风险来临时，拥有优质的“睡后”收入是多么的重要呀！
新型冠状病毒疫情全面爆发已经超过1个月了。何时结束，现在看来还是未知数。对投资者来说，这场突如其来的疫情也是个很好的提醒- 提醒每个高净值客户真正落实好资产配置，避免较单一的资产组合。有一个平衡的资产组合、坚持长期投资的理念，这样才不会受到短期的公开市场波动的大的影响；此外，也提醒人们要更多关注健康医疗、养老相关的地产投资的配置需求。
其实，由于全球政局不稳，为了减轻政治对于财富的影响，全球高净值人士不仅追求更高的资金投资回报，更将关注点转移到了他们资产的安全性与稳定性。而澳大利亚恰好是当下能满足众多期望的为数不多的发达国家之一。这正是为什么澳大利亚已经成为越来越多的超高净值人群在投资时的首选目的地。
引用新世界财富的观点：他们认为澳洲的地理位置优越，澳大利亚是连接主要亚太经济体如中国、日本、韩国、香港、新加坡和越南的桥梁。澳洲社会整体更加安全，被评为最适宜全球女性和儿童居住的最安全的国家。
过去十年的经济高速增长也提供了更多商业发展机会，财富总量相比美国的20%，澳洲上涨了83%。因此，澳洲居民的平均收入已高于美国居民的平均收入。更重要的一点是，澳洲高净值人群之所以能够一直保持稳定的增长，这主要得益于政府对房地产市场的保护政策。
澳大利亚能够躲过多次金融危机，和本国房地产市场的保护政策与金融系统的有效调控有直接的关联。除此之外，澳大利亚还有一系列保护房地产市场健康发展的措施，包括开发门槛限制较高，信息透明，严格遵守法规以及高度信用机制等。
可靠的记录 作为一个老牌发达国家，澳大利亚对于房地产的记录极为详尽丰富，可谓应有尽有。在澳洲的房产市场上，大到区域均价、小到地皮交易，桩桩件件都有着100年以上的政府记录、以及40-45年以内的电脑数据。
稳定的增长 纵观全球，澳洲房产是一种稳定、可靠、具有长期稀缺性的优质资产。根据国际清算银行（BIS）的统计数据，在过去的50年之间，全世界只有7个经济体能够做到房价平均每年增长8%-10%，澳大利亚正是其中之一。
长期稀缺性 作为一个国土面积全球第六的国家，澳大利亚只有2500多万的人口，但是人口基本都聚集在东南沿海的主要城市。大都会城市的土地资源是非常有限的，而人口自然增长的速度和国际移民让澳大利亚成为人口增速最快的发达国家之一。随着经济和人口的猛增，这些热门城市的房地产供不应求现象愈发明显，从而造成了这些城市的房价和租金稳健上升。
文化及政策背景 澳洲是发达国家中房屋自有率最高的国家之一，这里的人们始终怀揣着“澳洲梦”- 拥有自己的住宅。也许正因如此，澳大利亚虽然仅有美国8%的人口，却同时有着相当于美国的四分之一的庞大住宅房产市场。澳洲的政府也非常鼓励房产投资，是世界上极少数实行负扣税的国家之一，可以让房产投资者获得税务减免，也就更容易获得健康的现金流。
澳大利亚统计局（ABS）公布的最新数据显示，相比租房家庭，持有住房的老人明显更为富裕。净资产中位数为$960,000澳元。即便是仍在偿还房贷，其净资产中位数也达到$934,900澳元。与之形成鲜明对比的是，租房居住的类似家庭净资产中位数仅为$40,800澳元。
正是因为大家都看好澳洲房产市场，澳洲房价一路高歌。直到2017年，在澳洲审慎监管局(Prudential Regulation Authority)打击投资者和纯利息贷款之后，以悉尼墨尔本为代表的的澳洲几大城市的房价在2017年开始出现下行。而刚刚结束的2019年可以说是一半海水一半火焰：上半年信贷政策紧缩，清空率萧条，房产投资一度陷入低迷，让人不知该不该投；而下半年，自年中大选后，又迅速全面复苏，房市一路高歌猛进。
放在短期之内来看，2019年或许是不寻常的一年，但在长线投资者的眼中，2019年市场上所发生的一切都并非新事，只不过是房产长期增值的道路上一段总体向上的折线。
在CoreLogic最新的一份报告中，住宅研究负责人Eliza Owen指出：“2019年6月，澳大利亚住房房价较峰值下跌了8.4％。但是自6月以来，澳大利亚住宅市场已迅速回升6.7％。如果增长率继续保持在1月份的轨道上，即每月房价上涨0.9％，那么澳大利亚的住宅市场将在4月份之前实现全面复苏，恢复期短至10个月。”
CoreLogic还指出和既往投资者驱动市场不同，本轮复苏受自住型买家所驱动。
市场活过来了，房价要涨了，想入市的人多了，这时候该怎么投？ 在澳洲房地产投资中我们一直在讲 “房产周期”。房地产市场和其他金融产品市场拥有很多共有的特点，但在此之外，房地产行业有一个其他资产类别不具备的周期特性，那就是房地产开发的所需要的时间，对行业周期的特殊影响。一个完整的房地产周期是如下这样一个过程：
1.市场表现不佳，导致新开发量的下降，开发信贷市场收紧； 2.随着前几年建设项目的减少，供需平衡被打破，增加的需求量导致房租和房价的上涨； 3.开发商看到了商机，开始扩大建设量； 4.信贷开始放松，更多的资金开始涌入房地产市场。 5.更低的融资成本，更多的开发项目在市场上出现。 6.市场期盼已久的第一批新项目交付落成，开发商得到了满意的回报。 7.媒体的乐观报道开始跟上，人们纷纷入市； 8.更多项目开工建设，城市到处都是吊车； 9.持续数年的房屋交付高峰，许多在市场乐观时开工建设的项目，在交房时却等来了市场的转冷，空置率上升，资产价格下行。 10.媒体唱衰，开发商开始退出新项目开发，金融机构提高开发融资难度，市场逐渐步入冰点。
解剖完整个房产周期，作为投资者该在哪个点入市？答案显而易见：
在市场从低点开始转入上行期时就是入市最佳时机：这时候入市的你得到一个具有增值潜力的资产、更低的开发成本和人员成本、更短的开发周期，以避免在项目交付时，市场周期再次陷入冰点、更大的机会，在市场周期顶部出售项目，而不是在市场底部出售。
近日，PIPA澳洲房产投资专家协会（Property Investment Professional of Australia）完成了他们2019年的年度房产投资者情绪调查。这项调查覆盖了全澳近1200名住宅房产投资者，其中44%持有2-4套房产，17%持有5-10套房产。PIPA综合而深入地调查了他们对于市场一年来整体表现的观感、近期面临的挑战，以及对未来的预期。
在这项调查中，PIPA的专家发现了一个关键的趋势和现象：2018年有77%的房产投资者认为这是入市的好时机，而2019年，这一代表市场信心的指标继续显著上扬达到了82%，显示出投资者对于眼下市场极为强大的信心。
所以，我们Ironfish也对澳洲房市充满了信心。如果你也想为自己的家庭做出更好的财务规划，让家人的生活更加安稳幸福，这正是Ironfish在过去的13年间不断进取的事业——我们通过帮助投资者建立有效的房产投资组合，为成千上万个澳洲家庭带来了更加美好的生活。如果你还有其他疑问，或者希望了解其他房产投资相关问题，欢迎随时联系我，您可以拨打电话0430 883 028，了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。
作/编者简介： Daniel - Ironfish 资深房产投资策略顾问 - 毕业于阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向） - 精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向 - 敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点 - 善于投资系统风险控制和资产管理 - 资深市场经理背景
手机：0430 883 028 办公室电话：08 81109888 (免责声明：本文章仅代表个人对于投资的经验,观点和理解，他人或媒体不得转载.违者必追究其法律责任)
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