Daniel 说投资 237 澳洲地产投资的收益如何？ （二）

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各位朋友，大家好！

上周，我跟大家分享了Ironfish夏威夷年会专业培训澳洲房产投资收益的第一部分，

今天我们继续这个话题的第二部分。

二、澳洲房产的资本增值

澳洲房产一直保持稳定的增长，在过去30年中，主要首府城市的房价每7-10年翻一倍，平均年增幅达到7-10%左右。

以墨尔本为例，2016年第三季度，墨尔本别墅中位价为74万；10年前为36.3万；20年前为14.6万；30年前为8.5万。

过去这30年的数据显示了澳洲房价的巨大增值趋势。（数据来源：REIA）

当然，以上只是市场平均的数据，有些区域涨得比平均值快很多，有些区域可能几年也没涨多少，

比如一些人口密集区域，人口流动性较大，新开发的项目较多，某个特定时期内，房子的价格可能并不怎么涨。

另外，澳洲各个首府城市的周期并不同步，每个周期也表现出不同的特点。

比如2004-2009年期间，悉尼市场总体基本没有涨，有些区域在某个时间段内还出现了下滑，

但2009年后进入温和上涨期，2011年开始进入了飞速增长阶段。

从2004到2011，这7年光阴，在地产市场不能说是很短的时间，对投资人的心理是一个很大的考验！

在今天的悉尼市场上，房产投资获利最多的人不是2011年入市的幸运儿，

而是从2004年就入世，并且无论经历多少风雨，坚持到今天的长线坚持者！

接下来，我说说有哪些主要因素决定澳洲的房产增值。

1.  通货膨胀

在经济学上，通货膨胀指整体物价水平持续性上升。

大多数商品和服务的价格随着时间的增长都会上升，包括造房子需要的建筑材料、用工成本。

从开发商的角度来说，开发同样的项目，成本在不断增加。

项目开发的所有步骤都受到工资增长的影响，

比如建筑设计、预算核算、申请批文、项目宣传和销售、建设施工、成交管理、售后服务等。

所以可以说，通货膨胀是房产增值的一个重要推手。

另一方面，从上面的澳洲房价长期走势来看，房产一般总能跑赢通胀。

按照澳洲央行（RBA）的通货膨胀计算器，2005年值1000澳元的商品，在2015年需要1297澳元才能买到，

也就是说，10年的通胀是29.8%，平均每年2.6%。

以50万的房子为例，假设有两个人A和B：

具有投资意识的A在2005年拿出10万元首付买了一套50万的房子（贷款80%），

B的经济情况和A完全相同，但将10万元一直存在银行。

2015年，B的10万变成了13万（假设利息和通胀水平相同），但其实只有10万的购买力，

而A用10万元撬动了50万的房子，并且房子是在50万（不是10万）的基础上增值的。

按房子每年增值5%算，2015年这个房子的价值约81万。

加上租金回报和税务优惠的因素，A在财务上取得的结果一般总是远远好过B。

所以在澳洲市场长期来看，房子和其它商品不同，可以说是抵御通货膨胀最有效的工具之一。

2.  人口增长

和其它商品一样，房产的价格是由市场供需决定的。

而影响房产需求的最关键因素是人口发展和家庭结构的变化。

澳洲人口增长一直处于发达国家的前茅：

出生率高、死亡率低、持续吸引大量的移民，同时家庭结构趋于小型化和独居化。

这些因素都促进了住房需求。

3. 有限的土地供应

土地是一种特殊的商品，具有不可再生性和位置的唯一性，因此它属于稀缺资源，有不可替代性，

不像其它商品那样可以不断地生产，或因为数量的增多而不断降价。

澳洲虽然地广人稀，原则上说城市是可以不断扩展的，但适合人类居住的面积其实并不大，

大部分人口都集中在周边沿海区域，尤其是集中在几个主要首府城市。

距离市中心方圆15-25公里以内（取决于各首府城市的世纪状况）的土地资源是非常有限的。

随着城市和经济的发展、人口的增加，这些区域的地价越来越高。

澳洲的土地供应有限，一方面是因为上面所说的资源限制，另一方面还受到以下因素的制约：

-   政府提供的基础设施不足或落后；

-   政府对于开发项目征收高税费；

-   政府在土地分区、规划和建筑审批过程中的决定延迟。

这些因素使得澳洲的土地供应难以对不断上升的需求作出反应。

澳洲城市发展研究会（UDIA）公布的2016年《全国土地供应研究》报告声称：

在澳洲的不少地区，地方政府发放新地块的速度过于缓慢，无法顺应市场需求。

有些地方对已分区地块的审批时间高达3年，对未分区地块的审批时间高达7年甚至更久。

前澳洲住房工业协会主席Bob Day认为，政府的土地规划和建筑监管制度是推高澳洲房价的根源。

造成澳洲土地稀缺和价格推高的力量完全是人为的，它是政治选择的问题，而不是地理原因。

高房价是严格的规划限制和地块划分的结果。

总之，通货膨胀、人口增长和有限的土地供应是影响澳洲房价的主要因素，

这些因素的存在是澳洲房产投资的信心保证。

除此以外，国际政治经济形势、国家房产和金融政策以及地方基础设施发展规划等因素也会对房价产生影响：

某个区域的房价可能因为新的火车站或大学校区建在了附近而得到快速增长，而另一个相邻的区却可能完全没有变化。

Summary 重点概述：

与中国、新加坡和美国等一些国家相比，澳洲的租金回报率是不错的。

在澳洲，能让租金和支出达到持平的房产投资就被认为是比较好的投资，即毛租金回报率在5%左右。

在过去30年中，澳洲主要首府城市房价的平均年增幅达到7-10%左右。

通货膨胀、人口增长和有限的土地供应是影响澳洲房价的主要因素。

在澳洲，住宅房产并不是能在短期内带来很高收益的资产，

长期持有可以说是投资澳洲房产的最简单也是最好的策略。

Ironfish亚太集团致力于帮助投资者在全澳范围内进行房产战略布局，提供VIP房产投资机会，

我在这里祝所有投资者都能理性思考，您的明天才会更美好！

希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。

想要对地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系，

您可以拨打电话0430883028，了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。

作/编者简介：殷浩 Daniel

-   Ironfish 资深房产投资策略顾问

-   毕业于五星级阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向）

-   精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向

-   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点

-   善于投资系统风险控制和资产管理

-   资深市场经理背景

手机：0430 883 028

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