Daniel 说投资 94 投资澳洲房产的法律问题

innkou

各位朋友，大家好！

      在上期的专栏里，我为大家分析了是买房划算，还是租房划算，相信大家通过计算心里都有了一本明确的帐。那么今天，基于广大读者，尤其是新移民的要求，我为广大海外的客户简要提供些澳洲置业的法律方面的问题，以及置业需要考虑到哪些要素。

      其实，作为发达的资本主义国家，澳洲有着非常健全法律体系为房产买家，包括海外的买家来保驾护航。 银行贷款方面，在房产完工之后澳洲四大银行会邀请独立估价师行进行市场估价，并为国内人士做七成到八成的银行贷款。

      澳洲的租赁市场也是体系健全，收租帐户清晰透明，买家可在办理移民的同时购房用于投资，买家无需自己操心。物业管理公司可在出租收租、更换租客等方面提供服务，这样买家可以在中国足不出户投资海外，省心、放心、安心。

      在完成交易方面，澳洲有持牌律师全程服务，一切有法可依的投资海外房产均有一位持牌律师解释买卖合同，并清楚列明买家在合同中的风险及所履行的义务。以购买公寓楼花为例，买家仅需将10％首付款存入律师信托户口，任何人不可动用，直到房屋建好，合格证、质检证、产权证三证齐全，买卖双方才能通过律师办理过户手续，此时发展商才收到首付款，买家付清余款，建筑期间无需供楼贷款。

      现在澳洲房屋价格稳健升值，正是投资者入市的好时机。随着每年2％的人口递增，以及留学生的进入，我们预测，房价未来5－7年将进入高速增长期。 下面我来集中回答一些近期我被问到澳洲房产相关法律问题。   

1、是否有产权证书？

答：有澳大利亚政府审鉴的合法的地契及产权证书。   

2、产权可几人共有吗？

答：没有限制。   

3、超过一位购买人，签订合同时，应注意哪些法律事项？

答：如果购买澳洲房地产是两人以上，首先要考虑这房屋是大家共同拥有（JOINT TENANT），还是各自按股份拥有（TENANT IN COMMON）。如果房地产是共同拥有（JOINT TENANT），即此房产在没有全部所有人的签字情况下就不可出租或转卖。一个共同拥有人去世后，其份额自动在法律上归属其他共同拥有人。共同拥有的房产不可立到遗嘱中去遗留其继承人。

如果房产是按股份拥有（TENANT IN COMMON），拥有各自的股份可以自由转让，不需经其他股份所有人的同意，其股份也可以立到遗嘱中去遗留给其继承人。股份所有人去世后，其股份会被其法定继承人或遗嘱继承人所继承。一般情况下，夫妻合伙购买的房地产多以共同拥有的形式出现。房地产投资合伙人之间则选择股份制的形式购买。   

4、如果财产分割，手续如何办理？收益人受影响吗？

答：可以由律师负责办理，合同中可以表明产权共有几人，每人各占多少比例。

5、委托买房注意事项？

答：澳洲房产印花税的计算是按房产每过一次户而交纳的。在代人买房产时，一定要在合同中注明房产的实际受益人。有时房产是在委托人代理的情况下购买的。为了保证只交一次房产印花税（STAMP DUTY），房产真正受益人的名字一定要在合同中清楚注明受益人的姓名和住址，否则，会有被罚交双重房产过户印花税的可能。

如果委托人在代购房产时没有注明实际受益人的姓名，在实际受益人想把房产过户到自己名下时，就会被判再交一次印花税。因为印花税是办房产过户手续中开支比较大的一部分费用，请一定在委托人购买而不是从银行批贷款之日起才正式生效。   

6、什么是信托帐号（Trust Account）？

答：澳洲的信托帐号（Trust Account）是由澳洲政府负责监督审计的，由开户人托管客户资金的帐号。其中每一笔资金的来龙去脉受到政府的严格监控，每一个人的资金都只能被严格限定于用在此人授权的交易。   

      以上所述，只是我对澳洲置业法律问题的一些简单介绍，具体事宜，还是需要向专业律师咨询。我们公司新近开发的Adelaide CBD地标建筑，也是全城最高住宅公寓VUE已经开始VIP预售。首期推出，一周内就有60余套公寓被抢购，若想获得$15,000的首次购房补助以及全免印花税，并锁定最佳CBD或Adelaide山景的公寓单位，请尽快致电Daniel 0430 883 028。