Daniel 说投资 48

innkou

各位朋友，大家好！

      上期我介绍了为什么大部分投资者是无法在市场底部介入，开始投资获利的原因。

因此我建议我的客户首先要先“审核”下自己的内在要素，看一下自己过去的投资和财务记录，然后再决定今天您是否处在一个相对安全的位置上开始投资，无论外部市场要素是一个什么样的状况。

      如果答案是“yes”，那么我们可以进入市场并在这个时间段内找到相对好的有价值的投资。如果自己的“No”，那么我们不得不等待。

      遗憾的是，大部分投资者用错了投资的顺序。他们期望让市场（外部）要素来决定他们是否要去投资，而不顾自身状况，因此也就浪费了时间和自己可承担的起的投资资源。我希望通过这几期专栏所介绍的两个案例，可以让您看到投资并不是必须是选在对的市场时期选择对的投资产品，而是更重要在于自己力所能及范围内选择对自己有效的投资产品，并且坚持自己的长期投资！

      通过那么多年对我们投资客人的服务，接触到的那么多的市场信息、楼盘资源及客人状况，我发现许多事情都让我感到惊奇，相信您要是知道的话，也会一样的惊奇，有些是违背一些传统“智慧”的。

       事实上所有的房产投资策略都是有效的，但是这个取决于谁使用、如何使用、什么时候使用、以及在哪里使用。

当我自己刚开始投资的时候，我阅读了大量的专业房产投资书籍，参加了许多房产投资的研讨会。似乎每个人的观点和方法都是极具说服力的，但是这却正是使我困惑的地方。当我快要形成某种 投资观念，来反对另外一种的时候，有人“突然出现”并且证明给我看我所反对的那个方法对他们来说是多么的有效。

       在尝试了不同了投资策略后，我才意识到成功并不取决于某种策略，而在于我们是否能够在合适的时间、合适的地点、运用合理的方式来正确地使用这些方法。

       另外我想告诉大家的是：对于房产投资来说，永远没有最好的社区或者地点。假设您随机地选择一个房产，在您认为是一个最好的地区或者地段，在10-30年的时间段里，我们会发现有些时候这个房产的增值超过了市场的平均值，而有时候的表现非常的糟糕。许多普通投资者更容易进入一个历史上资本增值表现很好的区，但是实际上这个区已经是在高峰表现的末期了。结果该投资者在等待了5-7年后只获得了一个低于市场平均的增值回报，更糟糕的是，这样的经验会使得该投资者认为这就是投资的全部。

       同样的道理，这个市场里也不会有一个永远糟糕的社区或者地段。如果您在一个最糟糕的社区或者地段投资了一套房产，您要是拿它来和某个最好的社区来比较的话，您会发现其资本增值在长期来说都是差不多平均每年7%-9%。

       所以在19世纪60年代，在墨尔本和悉尼的房产中间价是$10,000，而当时最糟糕的房产仅为中间价的30%，也就是才$3000左右。今天，在墨尔本和悉尼的房产中间价为$60万左右，而我们发现最差社区的房屋价格仍然在中间价的30%，也就是在$20万上下。如果您认为一个差的社区房价永远不会涨，那么请给我看，或者告诉我，今天在这些城市，您是否还能找到价格仍然只有$3000的房子？

       许多投资者喜欢用某个区的房产中间价来作为选择的指导。这里呢，我需要为大家指出一些平常广大投资者所看不到的问题。我们知道，所谓中间价就是在一定时期内所销售的房产总数，以价格来排行处于的中间的那个价格。我们可以有某个社区的房产月度中间价、季度中间价或者年度中间价，甚至更长。在有些时候，一些新的存货或者所销售的房产数量不足，是会扭曲该区的实际中间价的涨幅变化的。

       比如在某些老区，中间价的涨幅会比实际的高。那是因为中间价无法反映大量的装修房的成本，或者无法反映人们土地分割的价格和成本。那么在一些新区呢，中间价的涨幅又往往比实际的涨幅来的小。因为中间价无法反映出无论是土地面积还是建筑面积都在随着时间在变小。比如说，在Adelaide的北部新区Andrews Farm，2007年您可以花$28万买到土地面积400平米的4房双车库的House，但是今天花$28万仅能买到土地面积220平米的小型3房单车库的House，在这4年多一点的时期里，谁都可以看的出其中惊人的房产资本增值，但是中间价却或许没有太大的变化。

       那么对于房产中间价的这个问题，我会在接下来的专栏里继续和大家分享我的经验。请大家随时拨打房产投资咨询电话0430 883 028，我将为您提供专业的、适合您个人状况的投资创富策略和计划。

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