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标题: 中澳两国房地产粗略比较 [打印本页]

作者: squirrel715818 时间: 26-4-2009 22:45
标题: 中澳两国房地产粗略比较
file:///C:/DOCUME~1/ADMINI~1/LOCALS~1/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image001.gif 中国的房地产
首先，中国是社会主义国家，而且所有的地都归属于国家，不属于任何个人或组织。但是每个人购买了地或建筑，购买者拥有这块地七十年的使用权；在七十年后需要购买者每年交纳一定的使用费用。

再次，中国的房子95%属于公寓式建筑，只有很少的一部分为别墅形式（城市建筑）。当然别墅形式只是在距离市中心较远的地方，尤其是别墅在一些旅游城市和大型城市，例如：北京，上海，广州，杭州，大连等等比较多。

第三，中国的房地产几乎没有什么租金的回报（除了一些商业性建筑，如写字楼）。众所周知除了一些大学周遍，及一些大型城市的市中心房产还有一定的租金回报，但是也是相当有限的。我们可以拿北京位于三环的一套两室两厅来举例子，这间住房位于地铁上方，购买于2005年，建筑面积为85平方米，购买价格为（合澳币,汇率为1澳币：5人民币）大约为$200,000。其租金大约为￥14400每年，折合成澳币为$2,800，租金回报为每年1.44%。

第四，每个新的财政年度的开始既1月1日，中国的投资性房产不会有什么退税之说，即使有进行退税也是很少的一部分，大概就是每年几百而已。

第五，中国的房地产炒做完全是靠房产自我增值。但是最近经历比较严重的金融危机，中国的房地产价格已经没有什么上涨空间，甚至一些大型城市已经开始大规模降价，如：北京，上海，杭州，等等。试问，如果中国的房地产还有很大的上涨空间的话，为什么最近会出现大规模的“温州购房团”到美国和澳洲“采购”？

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澳洲房地产
1.
澳洲的地是归个人永久所有，也就是说个人或
组织购买一块地以后，这块地归其永久所有。但是每年需要交纳一定的土地税。
2.
在澳洲，以别墅形式的住房占所有住房的主要部分，换句话说，大部分的人在澳洲居住还是倾向于在一块地上建房子。房子的类型千奇百怪，各式各样。例如：最两年，有两层的别墅尤其受大家欢迎，但是相对的建筑费用也高。因为随着城市的不断扩张，和澳洲的人口迅速增长，每块地的面积也逐渐变小，而且越来越远离市中心。
3.
澳洲的房产是有很高的租金回报的，根据最新的相关数据，整个南澳洲空房率大概为1.4%，而阿德莱德空房率低于1%，那就是说每100套房子中最多只有一套房子是空出来的。主要是现在人口数量迅速上涨，但是可用的住房数量有限，造成供求关系严重不平衡。笔者在阿德莱德已经生活了3年半，从未更换过所租的房子，很不幸，房租还是不断的上涨。大概每所房子的房租回报率为每年平均5%，既$400,000价值的房子每年房租可以拿到$20,000.根据澳洲历史数据，每隔5-10年价格增加一倍，我们可以假设8年后该房子价格升为$800,000,8年的房租收入为$160,000,总收入为$560,000,平均每年收入为$160,000，回报是每年17.5%。（假设房租在8年内没有上涨，当然这是不可能的）
4.
澳洲的房地产每年是有折旧费用的，还以上一个房子为例，前4年的折旧费用可以达到每年8000澳币以上，尤其是第一年可能达到$10，000。作为投资房，把所有的费用，折旧和贷款利息可以打到所得收入里面，到每年的7月会抵掉很大一笔所得税。因为投资房，尤其是新房，前几年的费用，折旧和贷款利息会远远大于房租收入，这样一来，多余的费用会得到很大税务利益。即使不是投资房，而是自住房，在您想把房子出售的时候，您是不需要缴纳任何增值税的。
5.
现在是澳洲的经济低迷期，房地产价格，尤其是南澳，也没有下跌，一旦经济好转，房地产价格会再一次迅速上涨。因为现在的供求关系严重失调

作者: Wai 时间: 29-4-2009 21:31
啊..怎麼沒有三層/更高的別墅...
還有那脆弱的木板....

作者: madmike 时间: 17-6-2009 23:54
得快点 save money 了

作者: squirrel715818 时间: 21-6-2009 22:11
房地产投资当然越早越好,你会在任何时候说房子很贵.

当然越拖越贵,尤其是澳洲,土地是有限的,但是澳洲对房子的需求量很大,这就造成了严重的供需不平衡

作者: wszyy520 时间: 22-6-2009 22:37
按照楼主的说法，澳洲每间房屋每周不停的出租，每周收到的租金约为417澳元。。。。40万的房子能有几间？。。。。。有点不合实际。。。请赐教

作者: Honest 时间: 26-6-2009 17:42
“我们可以拿北京位于三环的一套两室两厅来举例子，这间住房位于地铁上方，购买于2005年，建筑面积为85平方米，购买价格为（合澳币,汇率为1澳币：5人民币）大约为$200,000。其租金大约为￥14400每年，折合成澳币为$2,800，租金回报为每年1.44%。“

-----多句嘴更正下，我是从北京来的，这样的一套房子的月租金保守估计不会低于4000RMB. 这样的房子即使在北京延庆这样的远郊区县也不会只出租1200RMB每月。

作者: benben 时间: 26-6-2009 21:55
三环的房子目前应该在1万2一平方左右吧.
"租金不低于4000",我觉得楼上的说法有点过了.
以上海为例, 1万2每平方的房子,应该在中环和外环交接处. 80几平方的租金最多在2000多了. 而且还要看设施,如果只是毛胚,那肯定是更便宜了.
所以我推断下来,85平方的三环房子,以一般装修来说. 月租金应该在2000到2500元之间. 年入24000到30000之间.

作者: 没鸿晖 时间: 21-7-2009 20:08
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作者: apollo1204 时间: 23-7-2009 15:29

三环的房子目前应该在1万2一平方左右吧.
"租金不低于4000",我觉得楼上的说法有点过了.
以上海为例, 1万2每平方的房子,应该在中环和外环交接处. 80几平方的租金最多在2000多了. 而且还要看设施,如果只是毛胚,那肯定 ...
benben 发表于 2009-6-26 21:55

大哥现在网络那么发达你的信息也太落伍了五环的租金都3000了就别说3环了现在5环内已经没有1W5以内的房子了大部分地区向3W进发好好查查吧

作者: alifan 时间: 23-7-2009 21:21
恩,查了下,说目前是1万5左右.
http://wenwen.soso.com/z/q132120461.htm

作者: sara991 时间: 6-8-2009 21:52
一看就是在炒作，鼓吹，别有用心

作者: sara991 时间: 6-8-2009 21:53
跟那些国内鼓吹20万到澳洲买别墅的中介有何区别？

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