本帖最后由 蓝胖子 于 2011-7-15 17:55 编辑
澳洲现在的住房市场被许多人贴上了"买家市场"的标签。不过买家似乎并没有在买。其实阿德莱德的房价相比其他首府一直以来都偏低，是长期居高不下的高利率使许多本地买家踌躇不前，而近期攀升的澳币汇率又似乎把海外投资者拒之门外。以下这篇文章探讨了如何在低迷的地产市场中把握住资本利得的机会。
最近，许多人都选择短期内观望的态度来看待阿德莱德的地产市场。这使得市面上许多物业降价，并迫使银行放宽贷款政策来吸引买家。但买家仍然不咬胡萝卜。房价低是因为利率高，买家得不到真正的实惠，像降低贷款门槛这种哄小孩的伎俩在次贷危机后似乎已经不能再吸引我们聪明的买家了。
如此看来，澳大利亚似乎仍未从全球信贷危机的阴影中走出来，人们的消费习惯在改变，澳洲家庭很多都在储蓄。那么为什么我会说现在是买房的好时机呢？
由于年轻的家庭和青年专业人士被银行的高利率挤出了房地产市场从而不能负担购买他们自己的家，这意味着越来越多的人将租住房屋。
那么为什么当我可以把我的钱都放在银行的定期账户里吃每年6.5%-7% 的利息时，我却要在低迷的房地产市场中买一套房来投资，收取那可怜的4.5%-5% 的年租金回报率呢？答案很简单，虽然房地产市场现在确实让人有点沮丧，但目前这种情况不会持续很久。历史证明了不动产平均每 7-10 年价值都会翻一番。换句话说就是每年7%-10% 的资本利得。在此之上还有那4.5%-5% 的年租金回报率。因此7-10 年后保守估计您的不动产的投资回报是每年11.5%-15%。股神沃伦.巴菲特的平均年投资回报率也不过10%，华尔街王牌基金代理的平均年回报率也不过15%。更何况我们普通老百姓还没有他们那么聪明的脑袋和精密的计算分析仪器呢。
正因为不动产有着投资风险最小，且长期回报率既高又稳定的特性而使它成为我们这些平民百姓最佳的投资产品。
澳洲的各大报社媒体都在大肆渲染澳洲的房地产市场价格走低，拍卖成交量下跌，房地产交易额下降，很多房地产中介都不愿提及现在市场不好的事实，对买家，对卖家甚至对自己。当您问他们现在的市场怎么样时他们会说：“现在的市场不可思议！”这句话一语双关，它可以是不可思议的好，也可以是不可思议的坏，看您怎么去理解。
以上这些都只传达给您一个信息：现在可能是您出手的最佳时机了。能不卖的房也都从市场上撤回了，留在市场上的就只剩下削尖了头也得卖的主了，且不管他们什么愿因要卖（这其中可能有千种理由）。他们的毅力已经从一次又一次的降价中体现了出来，他们的信心也在一次又一次的收到很低的出价后受挫。他们恨那些回来找他们要求降价的中介，更恨那些什么也不做的中介。但他们最恨的是那些给出历史最低价的买家。
如果您已有一套或多套房产并且想出售，我的建议是您最好现在不要卖，或者是不要通过广告出售。最好的办法是把赌注押在时间上，等待下一次房地产市场的复苏。
澳洲地产的前两次市场分别是在1990年6月和2008年6月，究其原因都是这两个时期的全球经济衰退造成的而与澳洲自身的经济体系并无太大关系。很明显这次的市场低谷毋庸置疑的会像前两次一样预兆着澳洲另一个市场繁荣的到来。迟早买家将会不得不出手，当这种情况发生时你可以打赌你抄底买到的低价房的价值将暴涨到穿破屋顶。
房地产市场就和世界上任何一种经济体一样都有着波动的属性，正是因为地产市场不断地波动我们才有机会抄底，才有机会赚钱。不幸的是没有一个人能够预测何时才是购买的最佳时机何时又是售出的最佳时机。
千禧年之初布里斯本的房地产市场开始繁荣，房价每天都在刷新着前一天的交易纪录，在此之前购买到布里斯本物业的幸运儿们都是坐在沙发上看着自己的房子升值的。
根据澳洲数据统计局（ABS）的统计，在 2001-2002的财政年度仅布里斯本的平均住房价格就增涨了13.7%。这个数据在2002-2003财政年度中刷新成为24.7%并在 2003-2004财政年度中再次刷新达到空前的32%的升幅。举个例子，如果你在 2000 年时买人，2004年时售出。仅这四年中您的资本利得就超过了70%。很多人至今都在为没有赶上布里斯本地产疯涨前的末班车而感到遗憾。
相对的，有很多人在地产市场最繁荣的时候买入了房产，现在他们正承受着来自于房屋贷款和地产市场疲软的双重压力。
目前，阿德莱德市场上的房产价格是最近几年最低的，人们对房贷的负担能力也比以前提高了，并且市场上有相对充足的房源和质量很好的住房可供选择。现在是名副其实的买家市场了，任何一位手头宽裕的人都应该认真考虑现在的购房时机。
我相信在未来的某一天，当我们回顾今天时，那些没有适时出手买房的人会像千禧年时没有买房的布里斯本人一样后悔莫及。 | 
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