Daniel 说投资117 投资房，看价格还是价值？

innkou

各位朋友，大家好！

    今天我要和大家探讨一个很“哲学”的话题：买家选房的时候，是应该考虑价值更多还是价格更多？

    随着澳洲房价的上涨，悉尼的房价中间值格都已经突破80万大关；我们阿得莱德其实也不甘落后，房价中值也是近4年来重新突破了40万，很多好区域也都开始涨价。各个时期的买家都会被当时的房价“吓住”，举步不前。昨天的房价是最便宜的，明天的是最贵的，现在的是最合适的。房价和过去比的是价值，不是价格。这涨价的幅度，就是由房屋的价值体现的。

    普通人买房，目光是放在当前，专注于购买区域现在的生活水平，居住出行是否便利；而有眼光的人买房，目光却是放在将来，通过各种渠道了解到那个区域的master plan，也就是“区域规划”，知道了以后这块地会变成什么样，了解透了它的“前世今生”，清楚了解了这个楼盘的价值，知道它会有多大的增值潜力，他们难道就会错过这样的一个投资机会吗？

    买房前期投资25%的现金 保守预计3年多即可回本
         比如一个房产价格50万，前期投资25%的现金，即12.5万，保守估计每年房产增值7%，既3.5万，投资回报率为28%，那么3年半左右，就回本，房产投资都不需要投资人去花心思，花精力去经营，有好的眼光，坐等收钱就是了。这样的买房投资思路，不是普通人能够接受的了的。

    说到底，买房有三个要点：房屋所在社区的价值的优先级要大于房产的情况，房产的情况要大于个人喜好。房屋的价值是由所在的区域决定的。俗话说的好，宁可要市区的一张床也不要脏乱差地区的一间房。

    区域的属性将会决定你所购房屋的增长幅度，这就是为什么阿得莱德平均房产增值7%，有的地区能涨10%以上，而有的地区只涨了2%。试问，有哪个买家会愿意买那种只涨2%的房产呢？

    首先，我们来看社区的价值。我们都说，地理位置最重要！那么怎样的地理位置是好位置呢？当然，天下没有完美的东西，我也顺带说说他们的缺点所在。

    第一，澳洲5大首府城市市区。随着澳洲年轻白领生活的方式的改变，以及空巢老人的置业需要，越来越多人开始选择市区作为居住地。虽然在部分地区的市区（比如说墨尔本）出现了暂时的供过于求的现象，但是这正式政府对人口流动规划的预先布置和引导——正因为未来会有大量的人口选择市区居住，政府才会批准开发商，甚至主动邀请开发商在市区建房，以对弈未来人口居住的需求。   

    第二，近郊成熟区房，但是尽量避免政府安置难民或者存在大量低收入居民的社区。假如所在位置附近还有多所有名学校那就更为上品了。当然，其缺点就是大多都是老旧的房产，承担维修和保养费用的风险很高，街道和公共景观的规划也相对过时，从纯投资的出租角度而言，性价比相对差了些。

    第三，有政府城市建设规划和基础设施支持的地区也是非常有涨价空间的地理位置，当然，也是以近郊社区为佳。 这就是相当理想的投资地点了。资本增值也会随着开发的深入而稳步增长。缺点就是您需要更好的耐心来等待资本增值的快乐，那种发生在土豪在成熟好区里一掷千金的“运气型快速增值”几乎不可能在这种地方看到。

    此外，在澳洲靠水边的房子，房价都是非常贵的，长线的增值空间往往很大，缺点就是投入也是巨大，大部分普通收入的投资者难以负担。
   
    其次，我们看房产本身，这里主要是指房型和户型。很多买家在决定了区域之后，就开始犹豫是买公寓还是别墅，是独栋还是联排，是一房，两房，还是买三房？这就看买家的具体情况了。总的来说，在市区90%都是公寓房，只有10%的是独栋或者联排别墅，而且别墅的价格普遍是要比公寓房高很多。很多人在澳洲买房的时候，往往都是倾向于购买别墅，可惜高昂的房价却是个拦路虎，另外，对于投资者而言，土地税也是会阻碍你持续投资的一大障碍，而且房价还一直在往上涨，买家不得不面临很现实的问题。

    此外，对于很多年轻的还没有但是计划要孩子的家庭来说，购买市区2房要好于购买1房。空出来的一间房可以在宝宝诞生之前，先出租出去，分摊房贷的压力，或者爸爸妈妈来玩，空出的房间正好可以给他们居住。假如是单身，或者暂时无计划要宝宝的家庭，那么考虑经济实惠的一房作为起步房产应该是一个相当完美的选择。

    最后，在买房时，尤其是投资房产时，不能过于考虑个人喜好。百分之百的梦想家园并不现实，房子的朝向、装修的色调、家电的放置一般来说都不会影响到一个房子的价值，特别稀奇古怪的除外。澳大利亚在南半球，房子朝北，朝东比朝南，朝西向的要好。但是在同一期里，房价都是基本一样的，哪怕是以后重新出售的评估价值也是一样的。

    我的友情提醒：
在澳洲如今的形势下，楼花预售出来，先付好定金的买家先挑房子，他们挑完了那些同一期里，朝向，户型最好的房子，挑剩下的少量房子，才在正式的楼盘销售时，拿出来卖。这时候来买，可就没什么好选择了。

    在楼花卖完之后的2-3年，房屋正式建好，如果还有房子没有卖完，那就是卖了2年都没有卖出去的现房，而且价格较之去年，已经涨了很多了。和你的邻居比起来，你不仅是买了户型，朝向都较差的房子，更是要比他们花了更多的钱去购买。所以，要想买到好房，需要尽早去预定，买家就可以优先选房，越早买房，选择的余地越大。

    希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。想要对Ironfish和地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系，您可以拨打电话0430883028，了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。