Daniel 说投资 190 Ironfish总裁Joseph谈2016年澳洲房市 (下）

innkou

各位朋友，大家好！

2016年，如何看清扑朔迷离的澳洲房产市场表象下的本质？
在悉尼、墨尔本或其它澳洲城市投资的最佳策略是什么？
投资者们该如何把握住市场大势？

Joseph谈布里斯班房市
问：Joseph先生，近两年一直有不少人看好布里斯班市场，您对布里斯班房市作何评价？
答：我们都知道，布里斯班市场现在正处于上升期。
从二手房市场开始，一些华人比较喜欢的区和高档区的价格已经在往上涨，但还没有完全扩及到所有郊区。

从历史上看，布里斯班的周期一直跟在悉尼之后，很重要的一个原因就是房屋负担性的差别。
在上一周期，当墨尔本和悉尼市场达到了房产高峰阶段，
房价变贵了许多之后，不少当地人把自己在墨尔本和悉尼的房子卖掉，搬到布里斯班或昆州南部的黄金海岸等地区。
在那里，他们可以用更少的资金购买更大的房子，生活还有节余。

同样的情况现在也在发生，由于前几年悉尼和墨尔本的房价涨得太厉害了，
已经有一部分当地人开始举家搬迁到昆士兰，开启新的事业和生活。

另外，对于悉尼和墨尔本的一些投资者来说，由于他们的房产价格在过去几年的市场中得到了不小的增长，
现在正在计划将其中的增值部分套现，以更便宜的价格在布里斯班更好的区购买项目，
如South Brisbane，Newstead，Fortitude Valley，Kangaroo Point，Woolloongabba这些近CBD的好区，
价格却只相当于悉尼的50%左右。

所以布里斯班房市的周期一般都跟在悉尼后面。
上一周期悉尼房市降温以后，布里斯班在几年时间内经历了持续增长，
2008/09年左右布里斯班的公寓中位价和悉尼相当接近，但现在又拉开了距离。
目前布里斯班和悉尼的房价差距是历史上最大的，也就是说，布里斯班房市的上升空间相当大。

从人们的购买力来看，布里斯班人的收入仅比悉尼人低不到10%，房价却只相当于悉尼的50%左右。
所以亚太集团早在两三年前布里斯班房价开始上升之前便带领客户率先进入最好区的黄金地段布局。

在我看来，投资者在布里斯班应该采取和墨尔本类似的策略，去那些比较好的区占地盘，以更低廉的价格入市。
因为在好区的人口构成中，白领、专业人士、中产阶级等高收入者的比例较高。
从长远来看，房价的升值潜力相对较大。
同时由于有相对稳定的租赁需求，更能保证有租客源源不断地支付房租，帮助我们实现以租养老。

Joseph谈黄金海岸房市
问：最近悉尼的一些公司开始介绍黄金海岸的房产，还有万达集团要在黄金海岸的冲浪者天堂建造高档酒店和公寓，
其它一些中国企业也有类似的开发计划。那么黄金海岸也是一个投资的好地方吗？
答：我自己本人在黄金海岸有投资，上一周期就开始做了。
对黄金海岸市场我们一直在研究和观察，现在Ironfish也开始在黄金海岸附近做一些高档别墅项目的推荐。

黄金海岸人口有60多万，排在澳洲几大首府城市之后，是澳洲第六大城。
目前它的房市已经开启了一个新的周期，价格正在上升，
加上2018年英联邦运动会将在这里召开，一些海外知名开发商已经进军黄金海岸市场。

从这些迹象都可以看出，现在不乏是一个进入市场的机会。
但投资者需要注意两点：
第一，        黄金海岸是一个以退休者及游客为主要居民构成的城市，
从房市的历史数据来看，它比其它城市更多出现大起大落的情况。
比如2008/09年金融海啸后，当时黄金海岸最大的几个上市开发公司倒闭了，房价跌幅超过历史上以往的任何时候。
开发商倒闭后银行进行了清盘拍卖，有些楼盘房价掉了40%至50%，到现在还没完全喘过气来。
   
记得当时有一家做希尔顿酒店和高档公寓的开发商，卖的楼盘品牌和地点都非常好，
但倒闭后被另一家公司接盘，大大降低了质量，
最后没有成为一个很高档的公寓项目，楼盘价格在很长一段时间内一蹶不振。

对了，我可以说下我的一套投资房的实际情况：
2005年我在黄金海岸买了一套140平米，三室两厅两卫的高档期房公寓。
买的时候楼盘已经快建了，价格是66万5。

13个月后完工的时候，昆士兰房市还在上升，银行对这套公寓的估价涨到了85万。
也就是说，房价在13个月内升值了近30%。

当时看来，是个很好的投资。
可是到了金融海啸时期，开发商倒闭了，这栋综合性物业当时只完工了一部分。
于是银行进来清盘，另找了一家建筑商把这栋楼按原来的质量和设计建完了。

当时黄金海岸有一批楼盘都有类似的遭遇。
而对于来清盘的银行来讲，他们接手是为了尽快把现金拿回来，
所以造好后就赶紧要将物业以市场上能拿到的任何价钱卖掉。

但那时黄金海岸已经进入了房市的低谷，基本上是没有什么市场的。
类似我买的那套漂亮又高大上的公寓，加上阳台足足有175平米，
原来估价是85万，开发商仅以38.5万的价格就清盘卖掉了，这自然就影响了整体估价。

幸运的是，当时我得到机会又入手了一套38.5万的公寓。
根据最新数据，这两套公寓现在已经都涨到50多万了，说明房价在回升。

所以从周期上来看的话，价格肯定会上去，对此大家可以有信心，
但是投资者需要了解的是，像黄金海岸冲浪者天堂这样的地段，
因为游客较多，人口较杂，所以当地比较有钱的人一般都不会买在那里住。

黄金海岸比较高档的别墅区有Paradise Waters，公寓方面最名贵的区是Main Beach，
当地很多有钱人或时尚人士都选择居住在那里。

而冲浪者天堂来来往往的大多是来自全世界各地的游客，
海外或澳洲当地的部分有钱人可能会在附近的某个高档楼盘里拥有一套公寓，
但主要是作为度假用，一般是不会在那里长期居住的。

所以投资者必须非常谨慎，需要了解黄金海岸什么地点是最值钱的——往往是当地有钱人愿意住的地方。

投资者要是将短期游客作为主要租客目标，
那房租和房价就比较容易随着市场的上下起伏和旅游的淡季旺季波动。

第二点需要提醒的是：
黄金海岸的价格虽然正在上升，但目前的中位价还并不是很高，普通的二手房两居室的价格在五十多万。
然而据我了解，当地有些很一般的楼盘已经卖得很贵了，有两居室的公寓卖到了八九十万澳元。

现在入市的买家如果购买了八九十万澳元的两居室公寓，
那可能在相当长的一段时间内，都是没有什么升值余地的。

有的开发公司声称提供房租担保，但那只是出在羊身上的羊毛。

如果已经退休的投资者用现金买房，目的只是挣房租，看重的是回报和稳定性，那或许可以考虑，
但既要回报也要升值的投资者就要好好计算一下性价比了。

有些中国开发商的楼盘卖得很贵，并且大部分都卖给中国的投资者，不少中国土豪确实很有钱。
但问题是，价钱抬上去以后，万一他们将来走了，会是什么样的下家来接盘呢？
当地人恐怕不太愿花那么多钱接手，或者根本就买不起。

这就有点像80年代末期日本经济高速发展以后，产生了很多日本富人，
他们来到包括黄金海岸在内的一些澳洲城市，买了很多酒店和高尔夫球场，也购买和建造了不少房产。
可是后来日本经济下行以后，他们都撤了，给原本投资的领域带来了相当一段时间的空白和跌宕起伏。

依我看来，现在要是在黄金海岸投资的话，
四五十万澳元应该是很好的性价比，高档一点的物业价格应该在五六十万左右，市场毕竟刚刚才开始上升。
但现在有些楼盘的价钱已经把新周期的高峰升值空间也算进去了，
对投资者来说就有很大风险，很可能挣不到什么钱。

任何一个楼盘若要实现长期升值，一定是要能吸引当地自住者市场的，
如果全是投资者买，仅凭他们的竞争将价格炒上去，将来是没有发展后劲的。
缺乏下家接手，就有可能出现大起大落，投资者要清楚这一点。

最后总结一下，我个人对黄金海岸的看法是：
根据上升的市场走势，现在确实不乏入市的机会，但投资者一定要买对地点，可
以考虑Main Beach（富人区）和South Port（黄金海岸CBD）等区域。
另外一定要买性价比好的楼盘，别花远高于中位价的钱入市。

Joseph谈珀斯房市
问：Joseph，近来珀斯房市不太景气，您对那里的投资者有些什么建议？
答：大家都知道，目前珀斯受到矿业退潮和经济转型的影响，中位价几乎快被布里斯班超越了。
根据Residex公司最近的数据，布里斯班别墅中位价突破了50万，珀斯只比布里斯班高出1万多澳元。
当然不同机构调查的数据不太一样，西澳房产协会公布的数据是54万。

在2006年左右，也就是珀斯上一周期的高峰阶段，
珀斯中位价几乎接近了悉尼，甚至差点赶超，现在却只相当于悉尼房价的一半。

从长远角度来看，目前不乏是投资者在珀斯布局的一个好时机，
近几年珀斯的房价曲线有点类似悉尼处于低谷的时候，即2003/04年到2008/09年的那段时间。

那我是不是应该等到珀斯房价上升的时候再入市呢？
问题是房价准备上升的时候，是没有人会来告诉我们的，
大部分投资者包括专业人士也很难判断市场的准确变化。
所以对于投资者来说，如果现在找到了合适的楼盘，有条件能够入市，贷得了款，又养得起，那就是最好的投资时机。

有一点可以肯定，珀斯目前这个周期从历史角度看已经是很低的时候了，
根据以往发展的模式，市场往后走的话还会有很大的升值空间。
所以亚太集团的一些专家普遍认为，珀斯市场现在给我们带来了很好的机会。

Joseph谈阿德莱德房市
问：阿德莱德房市看上去好像波澜不惊，您怎么看？
答：我记得亚太集团在2006年到阿德莱德开设分公司的时候，阿德莱德市场刚刚经历了周期内房价翻倍的情况，
当地人对房产投资充满了信心。

而在过去的近十来年中，除了金融海啸前，阿德莱德房市出现过一次小小的飞跃，
其它时间没有什么太大的增长。

从我们的观点来看，阿德莱德市场和布里斯班的发展趋势很相似，
虽然它人口增长没有布里斯班快，但也是一个正在变化发展中的首府城市，租金收益一贯强劲，空置率低，
有先进的潜艇制造工业和丰富的矿业资源，这些都会给阿德莱德的长期升值带来推动力。

Joseph谈投资布局
问：在您看来，今后十年在澳洲哪个首府城市投资房产挣钱最多?
答：其实悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯和阿德莱德5大首府城市都可能有较大的增值，
但从房产周期和性价比角度来说，我更看重布里斯班、珀斯、阿德莱德和墨尔本。

悉尼也很好，但由于这个周期房价已经涨得很高了，一旦利率走高，很多投资者不一定能养得起高额贷款。
除非花很高的价格买在比较名贵的区或华人集中的区，
否则我担心悉尼很多离市中心较远的区缺乏后劲儿，因为当地人口的收入和购买力有限。

比如说Parramatta正在成为悉尼的第二个CBD且房价涨了不少，
可我问过不少人：“如果你有很多钱，你愿意住在Parramatta吗？”
到目前为止，还没有人回答Yes呢。

我们常说，投资一个地方，最好在还没升的时候进去，
比方说之前已经有一段时间没升了，那就是比较好的时机，
如果等到连续升了之后再进入市场，这时候就已经太晚了。

从长期来看，战略型投资者现在在几大首府城市都可以进行布局。
比如我自己，在过去的一年多时间内，一共投了十几套房产，
包括布里斯班（10套）、墨尔本（3套）、珀斯（2套）和阿德莱德（2套），都是为了下一个周期布局。

亚太集团的战略是，一个投资者如果要靠房产投资达到财富自由，一般需要花十至十五年的时间进行布局，
我们不会因为某个城市现在是否正处在繁荣期而决定投于不投，
而是更多会从具体地点和项目的升值因素考虑，同时结合整个全澳和不同房产类型的情况。

我认为，如果有条件的话，各个城市都有可以做的投资，
因为从长期来讲，它们的市场都有升值空间，只
不过投资者要根据个人的情况，来决定自己要以什么样的价位来入市。

问：谢谢，最后两个问题：结合您近二十年来的投资经验，
您觉得澳洲房产投资有没有什么制胜秘籍？亚太集团选项时一般会考虑什么？
答：投资里面有一个黄金法则，就是购买和持有优质房产。
首先要确保买的是优质房产，楼盘的地点和质量一定要好，此外从长远来讲，要能有下家接手。

比如说在布里斯班这个城市，现在有很多楼在建。
如果一个楼盘里全是投资者买家的话，那就要小心了。
因为楼里如果将来住的都是租客，对它的价值是会有相当大影响的。
而且楼盘如果只是为投资者造的话，是让他们用来挣房租的，
面积往往偏小，升值空间或升值速度相对就会慢，这些方面要谨慎。

这也就是为什么亚太集团不光率先带领客户进入布里斯班和其它市场，而且在楼盘选择方面也非常谨慎的原因。
不管是公寓、独立别墅、还是联排别墅，我们都只跟那些品牌好的开发商和质量过硬的项目合作。

在进入一个新楼盘的时候，我们需要了解，开发商是否也会卖给当地的自住者。
如果有其它公司也在介绍这个楼盘，我们会问清楚都有哪些公司。
如果一个楼盘里面有很多公司都在推荐投资者进去，一般我们就不太愿意进入。

我们所推荐的项目尽管刚开始会卖给一些自己的投资者客户，
但我们会力求确保的是，楼盘本身一定要能吸引自住者。
就是说将来要卖的时候，一定会有自住者愿意接手。

比如，房间面积要比较大，设计相对高大上一点，地点也要讲究一些，这样才会有更大升值空间！

Joseph的本次访谈到这里就结束啦，亲们如果有任何问题，欢迎联系我。
另外,中国春节就要来了,我谨代表亚太集团Ironfish全体同仁给大家拜年了,
恭祝大家新春如意、猴年大吉、财运亨通、万事美满！

Ironfish亚太集团致力于帮助投资者在全澳范围内进行房产战略布局，提供VIP房产投资机会。
我在这里祝所有投资者都能理性思考，您的明天才会更美好！希
望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。
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