地产专题贴（专题贴+有问必答） 1楼更新最新房价和租金情况

心如止水

本人由于工作及个人原因，对澳洲房地产及相关问题有了深入的了解，在这里借论坛一帖，与大家分享，也希望能够抛砖引玉，让更多高人现身说法，希望我能够交道志同道合的朋友，也希望能帮助大家了解澳洲房产知识。


放几句我个人比较喜欢的关于澳洲地产的话作为开篇：

1。大多数的投资者一辈子也看不到资本的影子
2。无论什么时候提问，绝大多数人都认同最佳进入地产市场的时间是前几年
3。在澳洲想成为百万富翁比在中国容易
4。待补充.....



关于专题：有些内容大同小异，我比较懒得打字，所以能引用的我就引用，So 版权没有，欢迎拷贝。
关于问题：由于工作的缘故有些问题未必能够第一时间回复，请大家谅解

专题1 了解澳洲房地产

1.1 澳洲房地产和中国房地产有何不同（2楼）

1.2 卖房屋常用名词（3楼）

回答关于留学生买房的问题 （7楼）

1.3 澳大利亚居住房屋种类 （8楼）

1.4 在澳洲置业的10个理由 （9楼）

AD 房价走势图

2年内house的租金增长图

2年内Unit的租金增长图

中价位房租表

房价及变化图

source：APM HPG

声明：我不是金融顾问，以下所有的东东都是我个人见解，不能构任何的金融投资建议书。本人不为任何损失和责任负责。
disclaimer: I am not a financial advisor. Below are just my personal opinion. It does not consitute a financial statement in any form. I can not be held responsible for any loss or liability as a result of reading this opinion.


本人已尽力保证文章的准确性和可读性，但由于学识有限，错误和疏漏之处在所难免，欢迎大家给予批评指正。本人这里所发文字只可作为对房产知识的一般性了解，并不具备任何具体的指导作用。如希望得到具体个案的详细解释和说明，请向有关机构和专家作进一步咨询。

专题1 了解澳洲房地产

1.1 澳洲房地产和中国房地产有何不同

		中国	澳洲
区域性城市化		普遍较差	完全属于发达国家水平，完善合理
物业管理		正在摸索提高	人性化，水准高
买卖自由度		产权转换期长，受限制	私有制产权随买随卖，无论现房期房
物业出租		较困难	容易，管理规范
不确定因素		面临征收物业税、遗产税的可能，宏观调控	完全市场经济，无遗产税
产权拥有期	70年使用权		永久业权
产权取得时间	现房交割后一段时间		购房后交全款同时
期房首付款比例	签合同时付30%		签合同时付10%
期房贷款	签合同后马上还贷，连本带息，贷款手续复杂		签合同后不用还贷，现房交割后，前三年先还利息,后本息齐还，贷款手续简单
交楼及资金风险	如有烂尾楼，买家受害		首付由信托保管，买家万无一失，还有利息收
再次贷款	较难		随时按当时市场价增加贷款
市场及法律情况	正在提高		成熟规范

专题1 了解澳洲房地产

1.2 卖房屋常用名词

Auction 拍卖，公开竞投物业，价高者得
Body Corporate 大厦式或多单位建筑物所有业主组成的团体，负责公共地方的管理及维修。  
Capital Value 这是物业的价值，包括土地及房屋(或任何建设)，但不包括屋内装饰，如窗帘，地毯，灯饰等。市政府发出的税单上可见到这物业的价值。
Certificate of Title 房地契，物业拥有权的证明书，内容含房屋及土地资料。
Chattels  包括在屋内可移动的装饰如窗帘，灯饰，地毯等。有时家俬也列入此内。
Commission 由卖方支付地产代理之佣金，一般于买卖合约转为无条件(unconditional)时支付。
Cross-lease 凡有两间或以上房屋建在同一块土地上，所有业主共同拥有该土地。Cross-lease意思是每一户业主向其它业主租借该土地。
Fixtures & Fittings 加设在屋内不移动的家具，如煮食炉，储物架，入墙柜等。
Freehold  这是最常见的物业权。意思是无限制地拥有土地及房屋的权利。另一意思是解物业没有任何按揭或借贷。
Land Information Memorandum 土地数据备忘录，又简称 (Lim Report),内容包括土地用途，地质，排水系统，地税及所有曾申请许可证及验妥的工程。
Leasehold  土地用此名称意思是解租借地，每年必须缴交租金予拥有该土地业权的人。您可拥有建在土地上的房屋，当售卖房屋时，必须一同转让土地租借权。
Market Value 物业在当时市场需求下的价值。
Mortgage  物业按揭。一法律文件给予贷款人以物业作扺押。如无法还款，贷款人有权力把物业出售索回欠款。
Mortgagee Sale 业主因无法还款而贷款人把物业出售。
REI  这是澳洲地产协会的简称，所有地产代理都应该是这协会的会员，亦要遵守协会所订的指引及规条。
Private Sale 房屋是由业主私人出售，不经地产代理。
Rateable Value 市政府在地税单上的估价，用作计算应付的地税。
Sale & Purchase Agreement 买卖合约
Settlement Day  这是买卖交易的最后阶段，买方付了钱，物业权转了名及交锁匙的时候，亦可称交收日。
Tender 投标。有兴趣买家以书面形式出价竞投物业。
Unconditional  无附加条件的买卖合约，或所附条件已完满办妥。无条件的买卖合约是有法律的约束，买卖双方必须依照合约上所定日期，以合约上同意的价钱交易。
Unit Title 这通常用于多单住的建筑，业主拥有各自的单位，而公用地方如楼梯，车库等则由所有业主组成的团体管理。
Vendor  卖家，业主

[ 本帖最后由 心如止水 于 2008-2-29 19:31 编辑 ]

想投资， 买房，不了解政策，想了解一下，加我MSN：[email protected]     qq: 39785845

留学生能在南澳买房吗？中介让我自己去  FIRB website 查询！ 里面内容太多。 麻烦版主解释解释

原帖由 睛空 于 2008-2-28 23:11 发表
想投资， 买房，不了解政策，想了解一下，加我MSN：[email protected]     qq: 39785845

已加

原帖由 流着泪cool 于 2008-2-29 10:11 发表
留学生能在南澳买房吗？中介让我自己去  FIRB website 查询！ 里面内容太多。 麻烦版主解释解释

FIRB 是Foreign Investment Review Board的缩写既外国人投资管理委员会，所有外国人在澳洲投资的（不仅仅是买房产）都需要该委员会的评估通过才可以购买，我在这里简单讲讲我的看法，仅作参考。

留学生买房子，首先要年满18所岁，在校学习，所持签证还有至少12月等要求，其次能买2种：
1 二手房，但是不能用于商业用途如出租等，只能用于自住，要距离学校近，所购买房产价值不能超过30万澳元，而且当你签证到期，被遣返等等你要离开澳洲的时候必须要把房产卖掉

2 新房 可以用于商业用途，也没有限制说签证到期一定要卖掉 （所以多数人投资新房获利）

如果有问题可以跟贴提问，当然FIRB的网站是最详细也是最权威的地方，你有任何疑问建议还是到那里查询。

下面是摘自FIRB网站：

For purchases of established residential real estate there is a $300,000 limit for the acquisition by students. Additionally, students need to be over 18 years of age, be studying at a recognised tertiary institution and hold a student visa valid for at least the next 12 months. Students need to provide a letter from their tertiary institution confirming the course they are attending and the duration of that course. The property also needs to be close to the tertiary institution.
The property would be subject to the normal conditions that are placed on second hand properties, namely that the purchaser must live in the property, they cannot rent or lease out the property and they must sell the property if their visas expire, they leave Australia or cease to live in the property.
Should foreign students wish to acquire vacant land for development or brand-new properties, no thresholds apply. However foreign investment approval still needs to be obtained. Acquisitions of vacant land would be conditional on ongoing development commencing on the property within 12 months. Acquisitions of brand-new properties will be subject to the property having never been previously occupied or sold.
Please refer to the Urban Land Policy for further details on the conditions and requirements of these types of properties.


[ 本帖最后由 心如止水 于 2008-2-29 19:22 编辑 ]

专题1 了解澳洲房地产

1.3 澳大利亚居住房屋种类
（这里仅居住住宅种类的几种，不包括商业用房，如有疏漏请见谅）

公寓（Apartment）：多层公寓楼，大多情况下配有停车库。大楼内有专人管理，并附有各种服务设施，如游泳池，健身房等。大

楼的地块产权归此大楼所有单元拥有者所共同拥有。

联体别墅 （Townhouse）：一般为2-6栋别墅墙体联在一起，但居住区域隔开且独立，每栋别墅均拥有前后花园和独立车库。地块

产权为地块之上房屋所有人独有。

排屋（Terrace House）：一般为2-6栋别墅墙体联在一起，但居住区域隔开且独立，每栋别墅只有一个花园，有独立车库。地块产

权为地块之上房屋所有人独有。

独栋别墅（House）：独立的一栋别墅，一般拥有前后花园和独立车库。地块产权为地块之上房屋所有人独有。

专题1 了解澳洲房地产

1.4 在澳洲置业的10个理由

1. 强大的经济背景

澳大利亚经济比绝大多数其他经合组织成员国持续发展与增长的势头更迅猛。多年来，澳大利亚经济一直保持稳健的持续发展势头，政府政策十分稳定，澳大利亚经济已经成为投资和商业发展的理想平台。从投资角度而言，这非常具有吸引力。

2.民主与稳定的环境

澳大利亚社会民主，政治稳定，是理想的投资目的地。2003年，一份行政意见调查表明，澳大利亚政府政策的透明度居世界第四位，领先于美国、英国、德国、法国和加拿大。澳大利亚还拥有公开、高效和透明的法律制度。

3.最适合从事跨国经营

澳大利亚是世界上最具多元文化特色的国家，海外出生者几乎占澳大利亚总人口的四分之一，其中相当一部分人来自欧洲、亚洲和中东国家，澳大利亚的劳动大军极富多语种能力和多元文化体验。技能优良的人才，辅以熟练的外语能力，从根本上消除了熟悉文化的过程。澳大利亚的经济人才数量排名世界第四，就熟练劳动力、IT专业人才、金融人才和高素质的工程师人数而言，澳大利亚居世界前七名之列。澳大利亚杰出的教育系统源源不断地培养各种技能的人才，在满足竞争经济需要方面，其能力超过任何其他国家（人口为2,000万或以上的国家）。健全的教育与培训系统可以确保澳大利亚具备各种尖端技术人才，满足参与国际竞争的需要。因此，澳大利亚最适合从事跨国经营。

4.充满活力的金融服务业

现在，澳大利亚的服务业几乎占其经济活动的80%，占国内生产总值（GDP）的11%，其意义非同一般。另外，金融服务业还是澳大利亚经济中增长最快的产业之一，自20世纪80年代中期以来一直保持5.3%的年平均增长率。澳大利亚的基金管理产业排名世界第四位，目前，其管理的资金总额高达5,170亿美元。澳大利亚的银行业稳健、盈利并解除了监管，其规范程度位居世界第二位，服务质量名列全球第三位。澳大利亚高度发达、稳健谨慎且流通性强的金融市场使其成为亚洲时区内资本市场活动的主要中心之一。这些有利条件，以及从事国际业务的时区优势，进一步巩固了澳大利亚作为顶尖金融服务中心的地位。

5.先进的电信与信息技术系统

澳大利亚拥有世界一流的信息通信技术（ICT）基础设施，其市场则具备迅速吸收新技术的能力，两项优势完美地结合在一起，提供了优越的营商环境。澳大利亚的信息通信技术（ICT）产业在接受新技术方面总是捷足先登，其B2B（企业对企业）业务呈现强劲的增长趋势，目前，该产业位居亚洲第三，名列世界第十。在“电子商务准备程度”方面，澳大利亚因其通信基础设施十分充裕而排名亚太地区第三位，世界第四位。澳大利亚的移动电信市场十分庞大，每年可为经济带来50亿澳元的经济效益。另外，澳大利亚先进的无线宽带测试平台（test bed）网络也为进一步的技术开发与内容开发创造了多种环境。

6.拥有创新文化

创新文化与善于接受新思想，两者的结合使澳大利亚成为生机勃勃、思维超前、生产率高的著名投资目的地。价值高、低成本的技术与创新意味着很多国际公司在同澳大利亚企业和研究人员的协作性合作中会受益匪浅。澳大利亚在公司和大学之间知识转让程度方面位居世界第二，在研究与开发人才的可用性方面名列世界前五位（人口超过2,000万的国家）。按照所占国内生产总值的百分比计算，澳大利亚政府机构在研发方面的支出位居经合组织（OECD）成员国中最高的国家之列，超过美国、日本、德国和英国。政府创新计划可享受大幅度的研发税务减免（高达175%）、其他激励措施以及相关的扶持计划，从而极大地促进了澳大利亚的商业化过程，提升了整体实力。创新人才以及澳大利亚为促进研发所作的种种努力是澳大利亚很多行业取得成功的主要驱动力。

7.极具成本竞争力的位置

澳大利亚的商业成本低于美国8%到9%。澳大利亚可为包括不动产、交通运输和公用设施在内的主要商业投入提供巨大的经济价值。不动产的价格具有很强的竞争力，悉尼黄金地段的办公空间成本大约低于伦敦66%，低于东京46%，低于纽约11%。高峰话务时段从澳大利亚打往美国的电话成本低于英国、日本。澳大利亚拥有世界上技能最优良的多语种劳动大军之一，但澳大利亚管理人员的酬金却低于美国、英国、德国、法国。深受投资者欢迎的是，澳大利亚的整体税务负担在国内生产总值（GDP）中所占的份额远远低于经合组织（OECD）成员国的平均水平。

8.公开、高效的监管环境

通过积极、主动的改革，澳大利亚政府努力为投资者提供适合发展与投资的理想环境。事实上，澳大利亚是世界上最容易行商创业的地方，全部监管程序仅需2个工作日即可完成。澳大利亚监管制度的透明度与可靠性超过本地区的大多数其他国家，因此，投资者可以满怀信心地投资。这为制定商业计划提供了预见性和确定性。澳大利亚的法律制度被认为是发达国家中最先进的，它积极鼓励企业竞争。澳大利亚政府不断努力，积极改善投资环境，以确保营造出最合理的、以商业为中心的监管环境。知识产权（IP）改革和商业移民政策改革是这种努力的具体体现，在澳大利亚，知识产权得到充分尊重与保护。其知识产权立法充分体现了最理想的国际做法，位于澳大利亚的公司可以享受到最全面的保护。就专利权与著作权的实施效果而言，澳大利亚现代、高效的保护制度优于英国、日本等国。

9.战略时区优势

作为每天第一个营业的主要金融中心，澳大利亚的时区可以将美国和欧洲的营业时间首尾相连。鉴于此，希望每天从事24小时国际营运业务的公司可以尽享这种时区优势。这也就是为什么澳大利亚迅速成为本地区客户支持中心的根本原因。澳大利亚具有得天独厚的地理位置和文化亲和力，企业在完全融入本地业务活动的同时，还可以在与亚洲主要市场相同的时区内从事经营活动。澳大利亚与新加坡、香港和马来西亚等亚洲大部分地区的时差只有2至3个小时，公司可以为亚洲客户提供“实时”服务，这一优势特别突出。凭借先进的运输与通信网络，位于澳大利亚的公司可以为亚洲市场迅速提供高效的服务。大约47%的国际贸易均集中在亚太地区，澳大利亚作为地区中心的受欢迎程度可见一斑。希望在国际舞台上一展宏图的企业，目前正是在澳大利亚投资创业的最佳时机。

10.友善态度与高质量的生活水准

澳大利亚政府通过一系列的服务和计划积极鼓励与支持外商投资。在澳大利亚，大多数外商投资都无需审批，需要得到许可的投资申请几乎全部得到外商投资审核委员会（Foreign Investment Review Board）的批准。除了政治和经济方面的优势之外，澳大利亚还具有高质量的生活水准。作为世界上生活水准最高的国家之一，澳大利亚拥有宜人的气候、独特而美丽的环境、高质量的社会与文化基础设施。澳大利亚的五个大陆首府州府城市均位居世界最适合居住的前十位城市之列。

太感谢了，给出这么详细的房地产信息:smilies2: