从上海的1套房到南澳的3套房

alexwu

从上海的1套房到南澳的3套房

下面是我们两年半时间在阿德莱得投资房产的一点心得和感兴趣的朋友分享。
我们是07年1月登陆阿德莱得的，最初带了10万澳币。一开始语言培训，空闲时看是否有合适的商业投资机会。由于住在City很方便就留意City的房子价格，当时觉得Townhouse的价格才30多万，总价和上海市区的一套公寓差不多，所以觉得不是很贵。后来看了报纸去听了次地产讲座，对阿德莱得近几年的房产趋势大致了解，也从网络上的信息得以证实，就决定找合适的Townhouse投资。大概3月初我们签订了一套33万的Ｔownhouse, 在Ciry西北面，靠近大学，而且是三房三卫的。我们首付20%，贷款26万，大约每周还贷450元，因为考虑到自己租房也要花费280元/周，而且我们可以把底楼带卫浴的房间租掉减轻压力，另外上海的公寓每周可以出租约200澳币，所以觉得即便现在没有工作收入也可以承受。事实证明City的房子真的很好出租，3天内就以150元租掉了，这样我们就搬进了Townhouse，有了澳洲的第一套房产。
后来随着结交的朋友越来越多，很多先期抵澳的中国人都置业投资了，看了一些他们的房子也慢慢加深对澳洲房产的认识，开始关心近郊的房子，觉得住House地大幽静，更加适宜。偶尔了解到一个朋友刚刚买地盖完自己的新房子，让我有所触动。大概了解了相关费用我觉得可以试一试，当时手上的余钱不多，唯一的筹码就是上海的那套已出租的公寓，权衡再三觉得还是这里的升值机会更大，就在上海挂牌出售，同时在阿德莱得的东北面离City10公里内找寻合适的地块。5月底我们以25万选中了Hillcrest的一处破旧房子，其实看中的就是那块650平米的地，面宽也足够大，周边的房子都已经翻新，而且离学校、超市、医院都挺近，当时Hillcrest的新3房2卫1车库的房价约31万左右。国内的房子很快在6月份出手约合30万澳币，转帐20万过来，付了首期30%约8万，贷了18万，留下的钱做盖房资金，接下来就是报Council审批分地，找拆房公司，找盖房公司设计房型，签订盖房合同等步骤，审批约3个月，盖房约6-9个月，而且盖房也是可以找银行贷款的，每栋房子连花园的造价约14万，盖房贷了20万。除了时间上稍微有点延迟（圣诞节和雨季），一切都蛮顺利的，找这里的大公司盖房诚信度和质量都不错，现在我们搬进了自己设计的房子，每周需还贷320元，旁边一栋出租，租金可以抵扣还贷有余，现在Hillcrest相似的３房２卫１车库的新房价格约３８万。原来City的那套Townhouse整栋租给学生，每周５００元，最新的Ｃouncil 估价４２万。
在两年的时间我们拥有了自己在阿德莱得的三套住房，总价值约４２＋３８＋３８＝１１８万，其中贷款６４万，我们实际投入的３０万澳币不到，靠租养房，我们现在三套房贷款实际支出约２５０元／周,比刚来时租房的费用还便宜。

总结几点很重要的因素：
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不要犹豫现在是不是买房的好时机，房价长期总归是上涨这点毫无疑问，所以房产投资是长期行为，不要低估自己的能力，充利用银行的杠杆来帮助你资产升值。
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多参加讲座和社团活动，结交几个专业领域的朋友，如法律、贷款等，买房、盖房不复杂，但要签署的一大叠英文合同一看到就头大，但又不敢疏忽，所以朋友的价值就非常之大。
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多向你身边成功的人学习，汲取经验，少走弯路。如果我再次买地分割盖房的话，一定可以节省时间和金钱（买地分割很有讲究）。

谢谢！

ALex Wu


　

现在乐的欢，年底拉清单。

最稳当的是自住房，出手时不需要cpt，但同一时间段只能申报一房为自住房。这里政府的网络联网的。跑不了的。
老了卖增值的自住房，downsize是可以赚钱的，但那时你就要养老了。这里的法律规定比较严密，投机可能行小，不鼓励炒房，大家一定要小心。这些炒房的风险和税务agent不说的，要自己了解，别等卖的时候才发现白忙活。
all the best!

各位朋友，
请当心房屋出手时，如果是投资房，要上资本增值税cpt。如果是国内带来的款项够多，少贷款是可以投资买房的，只是挣多少而已。但如果当地银行贷款的话，没有7年以上的增值时间是很少能赚的。我自己本人经历洲际搬家，买卖房屋的经历才明白：土地主不好当，这几年都给银行打工了。
大家珍重！多做作业再出手，每人情况不同，要先算好几年的情况和这里房价的升值空间，更重要的是税务方面，保留好有关房子的所有单据以便将来抵cpt税。

不错 很值得学习 谢谢您的分享

感觉这个买卖不太好说,如果当时把上海的房子卖了,首付20%,就可以买5套和原来上海的房子一模一样的,是不是要比现在好得多?

说容易做比较难吧~~~水分很足啊~~~

楼主是拿到PR了吗，现在是工作还是读书？

阿德的房价就是给这帮sunzi炒起来的。

羡慕ing～～