Daniel 说投资 101 专家深度解析房产泡沫

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各位朋友，大家好！

在上一期的专栏里，我为大家分享了一些我写房产专栏的心路历程，得到了很多朋友的共鸣，同时我也为大家分析了澳洲房产现在还没有产生泡沫的一些理由。既然大家都很关心“泡沫”，那么今天，我将继续为大家探讨这个房产泡沫的话题。

AMP Capital（澳大利亚房产监测协会）的首席经济学家兼首席投资顾问Shane Oliver近期发文宣称“我们没有看到十年前发生的借贷狂潮。”

什么意思呢？

住房市场泡沫的主要特点是房价过高和信贷增长过快。2000, 2003和2004年澳洲大省会城市有过这些迹象。当时，我们经历了多年的价格强劲增长，房屋相关的信贷增速达到了20％以上。市场确实被高估了。

目前的情况是，房屋价格与工资及租金收入相比确实有些高，但我们没有看到十年前发生的借贷狂潮。信贷增长是个位数，大多数首府城市的信贷增长都低于5％的水平。

“泡沫”这个词让人联想到某种崩溃的画面，类似前段时间的美国、欧洲和日本的部分地区，尤其在全球金融危机期间。但我不认为我们处于泡沫时期。利率会上涨，资本增长会缓和，但价格应该不会崩溃。

同样，澳洲住房工业协会首席经济学家Harley Dale也认为：“人们倾向于当价格疲软时去夸大它，在价格出现逆转增长时大加感叹。”

悉尼和墨尔本正推动着住宅物业的价格上涨。有证据表明，价格恢复正在扩大，但这两个最大首府城市之外的市场整体增长是温和的。澳洲没有出现投机活动猖獗的泡沫景象。

悉尼的价格上涨是对过去十年市场供应严重受限的反应，当然我们不希望看到它目前的增长率持续很长时间。 我们的人口在不断增加，我们的经济在增长，虽然没有达到我们期待的步伐。我们倾向于当价格疲软时去夸大它，在价格逆转增长时大加感叹。我们更应该去仔细评估这一年中价格的走势，停止制造轰动性的话题。

澳洲房产监测机构的高级经济师Andrew Wilson也有一段精彩的论述：“正如克林顿曾经说过的：‘这是经济，傻瓜！’”

房产泡沫是一个模糊的概念，它没有清晰的定义。通常是指不可持续的增长导致了住房价格的崩溃。澳洲住房市场没有经历过这个现象。在澳洲，我们市场的特点往往是强劲的增长周期配以温和的价格调整。我们已经很少见到任何年度的房产价格下降，即便有也只是非常轻微的水平，跌幅在任何一年很少超过5％，反而不时能见到两位数的增长。

房地产市场有自己的周期，和商业市场类似。如果我们观察澳洲房产市场周期的底部，会发现每次低谷点总是比上一周期的低谷点要高。所以基本趋势总是向上的。如果低谷点比前一个低，那我们就该担心了，因为这将会显现出泡沫的形状。而我们的房产周期呈现更多的波浪形，不是泡沫形，因为我们的经济周期处于基本上升的趋势。

这一模式仍将继续，除非发生一些灾难性的经济事件。我们之前也出现过经济活动非常低迷的状态，但没有经历过任何泡沫的破灭。我们有一个严格的金融环境，这反映了我们银行的风险厌恶情绪。我们不像美国有很多投机性借贷，那样的市场环境才会引起泡沫。

只要我们的经济持续增长，只要我们保持严格的金融体系，房地产泡沫将不会出现，房价也不会出现急剧下降。正如克林顿曾经说过的：“这是经济，傻瓜” 。

所以，从目前来看，澳大利亚均处于房地产市场的高速增长周期中，根本不存在所谓的房产泡沫。在前几期的专栏中，我提到了布里斯班将会是下一个投资的热点。许多朋友来电咨询，希望我能提供更多的投资布里斯班的咨讯。那么应广大读者的要求，我就继续分析下为什么我认为布里斯班是值得投资的首选城市之一。

布里斯班位于澳大利亚东北部，北距阳光海岸，南邻黄金海岸市，东面滨临塔斯曼海。是澳大利亚人口第三大城市，仅次于悉尼和墨尔本。其CBD中心位于布里斯班河畔（Brisbane River)，以此为其政治和经济中心向南北伸展发展。布里斯班国内外机场和国际海港坐落于布里斯班河口旁。

布里斯班是1982年英联邦运动会，1988年世界博览会，2001年世界友谊运动会(Goodwill Games)，以及1996年，2003年，2007年，2011年，2014年亚太城市高峰会（Asia Pacific Cities Summit)以及G20过领导人峰会的主办城市。在世界上，特别是西方国家一直享有盛名！

今天，由于版面的关系，我将在下一期的专栏中继续为大家解析为什么布里斯班将是下个投资的明星城市。想要对地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系，您可以拨打电话0430 883 028，分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。想投资布里斯班的可以考虑新近推出尊贵河岸富人区新士德豪庭Newstead Towers，如果在咱阿村,Adelaide的城市地标、最高居民公寓VUE也正式开盘发售，尽快致电Daniel 0430 883 028。