澳洲楼市“高烧不退” 中国投资者须谨慎

大能猫

随着中国国内楼市遇冷,越来越多的中国投资者将眼光投向了海外房地产市场。相比发展中国家,发达国家的楼市面临的风险较低,因此,北美、欧洲、澳洲等地的房产颇受投资者青睐。


在发达国家中,澳大利亚因其房产持有成本低和较低的空置率,让国内投资者趋之若鹜,永久产权对中国人来说更是一个硕大诱惑。中国人在澳洲购买房产,不仅可以得到永久的产权、稳定的增值趋势,而且在限贷方面,比国内更具金融优势。首付仅付一成,无需缴纳物业税、遗产税和房产税,升值部分还能随时套现。留学生通过澳洲置业可以“以房养学”实现零成本留学,可谓一举多得。


澳洲房产的“先天优势”吸引着一批又一批海外投资者,也让澳洲楼市“高烧不退”。澳大利亚国民银行(NAB)的房地产景气指数季报显示,2014年一季度,澳大利亚各州的住房市场持续景气。除维多利亚州外,其他各州的房价预计将会继承上涨。以悉尼为首府的新南威尔士州的房价增长预期3.3%,与昆士兰州并列为各州房价增长最快的区域;而资本回报率方面,昆士兰州以4.4%拔得头筹。


NAB报告显示,外国人的购买给澳新居市场带来很多需求,目前每7处新建房产中,就有1处卖给外国人。根据澳大利亚法律,非澳大利亚居民只能购买新居,不能购买二手房。在昆士兰州,外国买家的需求更占到总需求的24.4%。


澳洲房产泡沫争议


鉴于澳洲房价持续不断的涨势,购买澳洲房产被海外投资者视为最稳健的一种投资方式。那么澳洲房价的涨幅是否在合理区间呢?对澳洲楼市是否存在泡沫,目前市场上有两种声音。


国际货币基金组织(IMF)日前宣布的数据显示,若以家庭收入和租金来衡量,澳大利亚的房子位列全球最贵之列。


为敦促澳政府采取行动应对房市泡沫,6月12日IMF宣布了对比数据,以强调澳住房的高成本。数据显示,房价上涨令2个衡量房价的要害因素——房价与收入比以及房价与房租比都远高于长期平均。现在澳大利亚住房售价是平均家庭收入的4倍以上,IMF称澳这一比率远高于其历史平均水平。若以这个比率作为衡量手段,那么在24个对比国家中,澳房价仅次于比利时和加拿大。


另一个用于衡量房价的标准是房价与房租之间的比率。澳这一比率也远高于长期平均水平。若以此衡量,澳房价则是全球第5贵,次于比利时、挪威、新西兰和加拿大。


为预防房市过热,IMF建议澳政府考虑制定法规控制风险较高的银行借贷,近年来,已有20多个国家采取了“宏观审慎”政策。


面对外界对楼市泡沫的警告,澳大利亚政府已经出台措施限制外国人购房,不过并未表示出对房产泡沫的太大担忧。


6月27日,澳洲联储RBA助理主席肯特Christopher Kent　在众议院常务委员会发表讲话时表示,澳洲房价并未显现出投机性信贷泡沫的迹象。肯特预计,因利率较低,而且人口稳步增长,未来住宅投资将强劲增长。但肯特表示,他不指望房价继承以每年10%的速度增长。


分析认为,澳洲房价之所以持续上涨,一方面和人口增长带来的需求有关,但澳洲储备银行?RBA　接连降息形成的目前30年来最低利息也是澳洲房产市场得以火爆的重要诱因。目前许多非银行机构的贷款利率可以做到年息5%以下,并且可以提供90%购房贷款。作为对利率最为敏感的房地产市场,房价上涨在情理之中。


投资者须注重澳洲房市风险


目前澳洲房价仍处在上升区间,大量海外资金仍如潮水般不断涌向澳洲楼市。不过,澳洲楼市还能维持多久的繁荣呢?


IMF表示,澳大利亚房价长期增长过快会导致期望驱动、自我强化的需求动态和价格过高。也就是前美联储主席艾伦.格林斯潘说的“非理性繁荣”。这意味着假如目前房价的增长是靠买家驱动,没有坚实的基础的话,这样的增长并不是持久的。


此外,澳洲楼市在不久的将来可能还面临着政策性风险。


澳洲联储7月份的会议纪要显示,联储认为可能还将在一段时间内将利率维持在纪录低位不变,因尚难确定单靠政策刺激是否足以抵消矿业降温暖政府支出减少的影响。澳洲联储在月初的这次会议上第11个月维持指标利率在2.5%不变。


尽管澳洲联储主席史蒂文斯?Glenn Stevens　表示当前的低利率水平仍将维持一段时间,这并未阻止外界对澳洲联储加息的揣测。经济学家预计,美联储将会在今年年末或明年年初提升利率,一些人担心澳洲联储也会紧随其后提高利率。


一旦利率提高,一些购房者可能因贷款成本升高而放弃买房,这将打击楼市中的非刚性需求。


安保资本投资公司AMP Capital Investors　投资策略主管奥利华Shane Oliver　表示:“明年假如利率上升,房价涨幅就会下跌。房市崩盘并不是理想的状况。但是我指望明年房市涨幅会有所下降,我认为这对经济发展是有利的。”奥利华认为,因为房地产泡沫破裂有害经济发展,澳大利亚央行会采取一切措施避免房市崩盘。