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各位朋友，大家好！ 接上期，我们今天继续Joseph在第一传媒阿得莱德房展会上的小型房产讲座，分享了他未来一年的投资计划。
(Joseph在9月2号房展会讲座现场)
Q：那么接下来我们来谈谈未来12个月的投资计划。我们知道你过去一两年的投资重点放在墨尔本和布里斯班，那么未来一年，是否依然会重点投资在这两个城市？ Joseph：的确，墨尔本和布里斯班是我过去两年主要关注的城市，在未来的一年半左右，我在这两个城市有大约12套房产需要成交。我投资它们的主要原因在于，相对悉尼，这两个城市的房价有巨大的优势，同时它们的基建，人口增幅都非常不错。而在这个财务年度里，我可能会把眼光放到珀斯这个城市。它已经淡出投资者的视线许久了，但根据我们对珀斯的观察，它即将到达房产周期的底部。
Q：珀斯的房市过去几年的表现一直非常冷，房价也有所下跌。为什么你会在现在这个时点考虑投资这个城市呢？ Joseph：大约在18个月前，我在珀斯买了一个Mirvac公司的项目，这个项目所在的区，在悉尼相当于Mosman（顶级富人区）。今天，你如果要在Mosman购买一套哪怕是普通的公寓，没有$100多万都是不可能的，更不用说买Mirvac这样的顶级开发商的项目。但是，在珀斯购买这样的顶级区域里的顶级房产，价格只有不到八十万澳元。
这就是我的投资理念，我不喜欢当一个城市的房价已经非常火热， 人人都知道该买房的时候，再冲进这个市场。像珀斯这个项目，顶级的区域，顶级的开发商打造的项目，对我来说，一定是值得投资的。更何况，我只需要先支付10%的定金，然后等待它以后给我的回报。
Q：悉尼市场目前虽然价格已经比较高了，但还是比较火热。那你在未来一年是否会考虑投资悉尼呢？ Joseph：我比较幸运的在上一个周期就已经在悉尼布局了许多房产，而且，我到今天还持有着这些房产。因此，当这个周期到来的时候，我什么也不需要做，那些在上一周期购买的悉尼房产已经给我带来的巨大的收益。但是，这不代表悉尼没有机会，只不过今天对投资悉尼市场依然感兴趣的朋友，你要做好准备，你会以一个比较高的价格，进入到一个相对普通的区。由于过去五年悉尼70%的涨幅，大部分这个周期的增值可能已经产生，因此现在入市的朋友，要做好等待下一个周期来的心理准备。
Q：未来12个月内，你会出售任何你持有的房产吗？ Joseph：不会。我在房产投资的初期，曾经卖掉过一些我买过的投资房，现在回想起来，我后悔每一个我所做的卖掉它们的决定。如果我把那些我卖掉的房子全部持有到今天，那么它们到今天至少会给我多带来大约$1500万的增值。如今，如果我会定期把我的房产做一个重新的估值，如果有增值的部分，我就会把它们套现出来放在账户上，作为备用金，既可以投资，也可以用于其他用途。澳洲的金融体制非常灵活，如果你不用这部分的资金，那就不需要付利息。我建议投资者都要不定期地去回顾一下自己的房产投资组合，看看是否有增值部分可以拿出来。
（Joseph投资的2017年6月刚刚交房的，由ARIA开发，地处南布里斯班的顶级公寓St Julien，即将重新改写当地市景）
Q：作为一个有近二十年经验的房产投资者，如今的你在考虑投资一个房产项目时，主要的选择标准有哪些呢？ Joseph：如果要用两个字来总结我这么多年来的投资策略，那就是common sense（用基本常识去思考）。当我考虑一个房产项目时，我不会因为它的户型图好，或者开发商有什么优惠措施而决定是否要购买。我会问我自己这样一个问题：这套我考虑的房产，有一天，是否会有人愿意出我今天双倍的价钱来购买？房产投资的目的都是希望获得资本增值，如果投资的房产价格翻倍了，那么它一定有吸引人以这个价格去购买的理由。你想，富人在考虑购买一套房子的时候会考虑哪些因素？便利性，安全性，好的景观，稀缺性，设施的完备性，以及好的质量，这些是一个房产能够长期有好的增值的关键。
（2016年，Joseph在南澳阿德雷德市中心购买的，由Ironfish集团旗下南澳Starfish开发公司自己开发的Bohem波西米亚花园公寓）
对我来说，与其投资八九十万去悉尼一个普通的区域，不如花更少的钱去到其他城市更好的区投资。比如布里斯班的开发商ARIA的项目，他们的每个项目我都投了，因为这些项目都符合我以上提到的标准。
Q：最后一个问题，很多人都觉得现在房价已经很高了，那么未来12个月是否还是入市的好时机呢？ Joseph：对我来说，投资房产不是为了未来的一两年，而是10年，20年甚至更长的时间。房产投资对于绝大多数人来说，是唯一实现财务自由的路径。因此，我认为只要个人的条件符合，还是应该及时入市。同时，你需要一个专业的团队在你的身边为你服务，找最好的会计师，最好的贷款经理，最好的投资策略师，并让自己不断“增值”，提高个人的收入，这样，才能不断保持投资。
我的导师曾经跟我说过，房产是一种非常“宽容”的投资品。也就是说，哪怕你暂时买错了房子，付了过高的价格，买错了地点，不论怎样，只要加以时日，它都会最后自我修正，并且给你带来财富，这恐怕是其他任何投资产品都不具备的。
（2016年Joseph在墨尔本投资的由Mirvac开发的具有城景、河景的两室两卫豪华公寓Voyager）
Q：非常感谢您的真诚分享和精彩的点评，这让我们受益匪浅！ Joseph：也谢谢大家在百忙之中，抽出时间来听我的讲座，祝大家投资一帆风顺！另外，我们Ironfish集团的联合创始人Grant Ryan，也是集团的全国市场调研总监，将于9月19日周二晚上7点来到我们阿得莱德，为大家带来一场房产投资的盛宴 - 首次在阿得莱德举办专场房产投资讲座，分享他的投资故事。欢迎大家报名参加。详情请咨询Daniel 0430 883 028.
Ironfish亚太集团致力于帮助投资者在全澳范围内进行房产战略布局，提供VIP房产投资机会。我在这里祝所有投资者都能理性思考，您的明天才会更美好！希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。想要对地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系，您可以拨打电话0430883028，了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。
作/编者简介： Daniel - Ironfish 资深房产投资策略顾问 - 毕业于阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向） - 精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向 - 敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点 - 善于投资系统风险控制和资产管理 - 资深市场经理背景
手机：0430 883 028 办公室电话：08 8110 9888 (免责声明：本文章仅代表个人对于投资的经验,观点和理解，他人或媒体不得转载.违者必追究其法律责任)
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