亚太集团虎年地产投资系列讲座 ---- 未来热点区域发展(6)

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各位读者朋友，大家好！
    在上期的专栏里，我回答了一位热心读者关于地标物业的提问。我指出：我们不是要去预测和买下地标物业，而是要分析和研究产生地标物业的因素，比如我一直强调的分析X因素。掌握这些原理，即便在某个区没产生地标物业，那么带给您的投资回报也将是巨大的。
    关于这个问题的回答其实还没结束，今天我将继续为大家分析房产的联动规则。这里还是拿股票来做个简单的对比。比如说在股市里，有100支股票平均上涨了10%，但是，对于第101支股票，你却很难说它将上涨多少，有可能也按平均速度上涨10%，但是也完全有可能下跌10%，这个基本靠炒股的庄家或大机构的控盘手法来决定股价的高低。所以作为散户的股票投资者来说，即便有100支股票在上涨，但是对于第101支股票或者你手上的股票是上涨还是下跌，幅度是多少来说，并没有确切的指导意义，股票的价值涨跌呈现的是多样性和差异性。     
    相反，房市就不一样了。因为地产市场的增长往往呈现出按区域的一种联动增长态势，而且，大多数的物业的增长率都比较近似，除非是某个区域内的独家顶级毫宅或者唯一烂尾物业。比如说在一个某个区域内，有100套三房一厅单车库的独栋花园别墅，平均增长率为10%，那么，我们有理由相信，第101套此类的物业，甚至是两房或者四房的物业，也将以10%左右的幅度上涨。原因很简单，因为如果房东想按比高出市场平均增值很多的价格来出售他的物业，那么买主就会转向该区内同类型的、价格跟市场平均价差不多的其它物业。最终，房主还是不得不把价格降到市场平均的这么一个水准上来。所以这就产生了地产的联动增长规则。
    联动增长规则，还有另外一层拓展含义，我们称之为地产增值的辐射效应。就是说，当某一地区的物业价格在上升的同时，会对周边地区的物业产生辐射效应，使其也相继增长。所以说，从微观上来讲，如果某地区产生了地标或者地王物业，虽然它的产生是由一系列的X因素加上时常的相互作用而产生的，但是，它的效应却会辐射到周围，使之周边的物业也同步增长。本来，该地区的物业因为X因素，就或许会上涨10%，我之前讲过，除了顶级豪宅外，这里的豪宅比如说就是地标物业，它上涨了20%，那么，反过来它又会对该地区的其它物业产生影响，使其原本10%的增值上涨到12%或者15%。从宏观上来说，某地区的物业平均上涨10%-15%，那么，该地区的辐射效应又会使其周边其它地区的物业也相应增值。
    当您知道了这些规律后，您就要记住---地产投资永远不要，也没必要去追涨！因为即便您错过了地标物业，假设您能负担的起的话，您也可以选择周边的其它物业；如果您错过了某地区的物业增值，那么，您要做的是迅速把目光移到其周边地区，如果仍然能找到我之前分析的X因素，那么您将不会错失第二波的增值高潮。再有，由于地产上涨的X因素和其联动效应，您在做投资时，选对区远比选对某个具体物业来的重要！选对了区，那么该区里的大多物业都将以相似的比率增值。而很多非专业投资者却不去理性的分析某个区域的增值潜力，而从感性的角度来努力寻找某个自己喜欢的物业作为投资，结果就是该投资者或许也能赚钱，但却会少赚很多钱！
    那么下期专栏，我将继续为大家分析X因素中其它您需要考虑的要素。欢迎大家继续给我来电交流。

作者简介：殷浩 Daniel
-毕业于五星级阿德莱得大学MBA（工商管理硕士）
-资深市场经理背景，善长市场行销策划，品牌策略建立，及广告形象设计
-精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向
-敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点
-善于投资系统风险控制
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