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标题: Daniel 说投资 145 买车还是买房？ [打印本页]
作者: innkou 时间: 15-6-2015 21:15
标题: Daniel 说投资 145 买车还是买房？
本帖最后由 innkou 于 15-6-2015 09:17 PM 编辑
中国人有个传统观念，就是“无债一身轻”。最好别欠人钱，否则心里不踏实。
就算资金有限必须贷款，也觉得能少借就少借，能早点还就早点还。
但是从理财角度看这样不一定正确。
百万富翁和投资专家Jan Somers写过一本书叫《More Wealth from Residential Property》，
是本很好的房产投资入门书籍。
在讲到贷款的杠杆作用时，书里举了这样一个例子：
有两个人，琼先生和傅先生，他们的收入差不多，
每年除去生活开销之外，手头能存上2700澳元的闲钱。
于是，琼先生贷款买了辆价值为1万6千澳元的新车，傅先生贷款买了套价值为16万澳元的投资房。
为什么房子的价格是车子的十倍，但每年的还贷额一样呢？
先看琼先生：
他购买消费品，借的是利率为11.5%的个人贷款（这本书是2001年出版的，使用的是当时的数据）。
第一年2700澳元的还贷额中，1793澳元还的是利息，907澳元还的是本金。
每年还款金额不变，随着时间推移，所还本金部分递增，利息部分相应递减，十年还清。
再看傅先生：
他共借了16万6千澳元，其中16万是房价，6千是购买和借贷成本。
还款方式是只还利息不还本金，利率为8.5%。
这样他每年要归还的利息为14110澳元，另外房产税费方面的年支出为2600澳元，
所以总支出加起来是16710澳元。
而傅先生第一年收到了租金10400澳元，还退了3626澳元的税
（这是假设傅先生的工资收入为澳洲平均工资，同时考虑了折旧计算得出的，这里不赘述详细计算过程），
最后傅先生只需从口袋里掏出2684澳元。
也就说，这16710澳元的年度总支出里面，
租客支付了10400澳元（62.2%），税务局支付了3626澳元（21.7%），傅先生只支付了2684澳元（16.1%）。
十年后，琼先生还清贷款，拥有的是辆价值还剩5千澳元的旧车，
每年贬值11%。数据表明，如果他在前六年的任何时候把车卖了，他的资产都将变为负数。
而这十年间，傅先生一共只花了2万多澳元，
但房价已经涨到近25万澳元了（假设房价每年增值4.5%，这个数字相当保守）。
十年后傅先生仍欠银行16万6千澳元，
但净资产共增加了8万多澳元，同时每年收支早已实现了正现金流。
这个例子是2001年写的，如果再进一步说，
如果傅先生早在八十年代初就购置了房产，
即便经历了八十年代的高利率，九十年代的海湾战争，本世纪的消费税出台，都未曾为了短期盈利过早出手，
保留到今天，房价就整整翻了十倍！
可见，贷款买消费品会消耗你的财富，买增值资产却能帮你累积财富。
通过两位先生的对比，我们清楚地看到理财的重要性和房产投资所带来的不菲收益。
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