Daniel 说投资 141 谁敢动“负扣税”的奶酪？ - AdelaideBBS.com_阿德莱德中文网_南澳华人论坛_阿德莱德租房_工作_交友_同城 AdelaideBBS.com中文网

最近我还是接到不少客户的电话询问他们在各类媒体上看到的关于澳洲政府要取消投资房产的负扣税新闻。

今天，我就详细给大家说道说道这个“负扣税”的问题。

首先，请各位房产投资者放心：“负扣税（NegativeGearing）” 政策不会变！

澳洲总理Tony Abbott已经斩钉截铁地说，他所领导的自由党政府将不会改变负扣税政策。

总有人希望政府取消负扣税，是因为他们认为这个鼓励投资的政策更有利于高收入者。

可事实上，澳洲享受负扣税的大多数人是中等收入者。

他们多拥有一、两套投资房，借助负扣税政策带来的税务优惠为自己和家人创造财富。

早在上世纪80年代，由基廷（Paul Keeting)作财长的工党政府曾以帮助低收入者为由取消了负扣税。

由于不再享受税务优惠，许多房产投资者离开了市场，开发商也不得不放慢了开发脚步，

一时间澳洲的房租高涨30%，老百姓怨声载道。

仅18个月后，基廷和工党政府不得不再次恢复原有的负扣税政策。

从那以后在几次重大税务改革中都没有变动负扣税政策。

这个扣税政策虽使政府失掉一些税收，但却解决了许多暂时不得不租房的人的住房问题，

同时还鼓励澳洲人通过房产、股票投资创富，自行解决将来养老的问题，减轻对政府的依赖。

这个政策利远大于弊，任何一个有头脑负责任的政府都不会轻易改变它。

所以，我总是跟我的客户讲：“要把交给税务局的钱，留给将来的自己！”

澳洲是极少数实行负扣税的国家之一，而且澳洲的负扣税政策和其他国家的有很大不同。

可能很多朋友都听说它是“一个能快速积累财富的强有力工具”，但是好像从来没去了解过“负扣税”。

下面我就来初步解析一下“负扣税”是怎么运作的。

不要天真的以为“负扣税”带一个“税”字就觉得它是一个税种，其实它是主要存在于房产投资中的计算方式。

在一个财政年度中，如果维持投资物业的现金支出和非现金支出超过投资收益，

如果我们维持投资所需要付的银行贷款利息，水费，电费，市政费等，加上房屋折旧等，超过了我们的房租, 所带来的负向应税收入，我们称之为“负扣税”。

虽然说负扣税不是一个税种，但是它也与税务挂钩，这是因为负向应税收入可以抵减其它来源的正向应税收入，

例如，工资收入（Salary/Wage），投资收入（Investment Yield）等，可以以此降低应税收入，达到最终减少缴税的效果。

负扣税政策允许业主申报所有与房产相关的扣税，

包括房贷利息，所以他们只需确保投资房产的账面总成本大于租金收入就可以了。

在我们说“负扣税”是如何“扣”之前，有两个前提要强调一遍：

1.收益者通常是从银行借贷进行投资的（包括房地产和股票等）；

2.投资收益低于贷款利率及其它相关支出。

只要你没有把房子卖掉,房产投资的资本增值（Capital Gain) 是不用计算在当年的财务退税之中收入一类的。

因此，比起来把税交给税务局，

选择投资房产是相当于你把交给税务局的钱，放进了你投资的房产之中，为将来使用。

那么，接下来我来模拟一下整个负扣税的流程是什么样的：

假定，你向银行借贷了50万（个人已支付了20%的首期），买了一套投资房。

借贷$500,000的年息是5%，年息为$25,000；

物业租金为每周$500，全年收入$26,000；

投资物业的折旧费$15,000（账面花费，不用从自己口袋掏钱）；

物业市政费/房东保险费/排污费/紧急援助费等共计$3，500/年。

支出：利息$25,000 + 物业费$4,000 + 折旧费$15,000 +市政费/房东保险费/排污费/紧急援助费等$3,500 = $47,500，

收入与开支相抵，亏$21,500（由于篇幅所限，这里数据使用的是简化版）。

再假设你年薪为$70,000，由于投资亏损，在计算应缴个人税时将减去亏损部分的$21,500。

因此，你需要纳税的额度便从$70,000-$21,500降至$48,500。

根据澳洲的个人收入税率（近期可能有更新，请向专业会计师确认），$37,001--$80,000是32.5%。

你的应缴纳额从$70,000降至$48,500，

如果你所在的公司已经按照$70,000的收入向税局缴纳了所有税额，税局将会根据你的“损失”情况，给你退税约$7,000。

还记得上面您的“亏损”是$21,500吗？

其中折旧亏损$15,000是账面亏损，并不是实际亏损，因此，您的真正亏损仅为$6,500。

非但把实际亏损的$6,500全部给补回来，还赚取了约$500/年的“利润”来持有您的投资房，这就是投资创富的秘密之一。

所以说，在澳洲如果个人因为投资受了损失，政府会根据“负扣税”政策给予“补偿”。

从以上简单算法不难看出，收益者大多是有能力借贷购置投资房者。

特别是高收入者，可以从负扣税中获得更多更大的好处！

要知道，根据统计，收入超过$180,000的投资者平均从中获得的税务回扣高达$23,800！

据澳洲统计局的数据显示，因此获益的澳洲人可是不少呢。

当然，从负扣税中获益的有相当一个比例是“普通的工薪澳人”（averageworking Australians）。

据前两财年统计，从负扣税中获益的工薪群体包括：

运输工人（公交、火车、货车、快递）：15,525；

工匠（木工、水工、电工等）：34,395。

这些普通的工薪阶层共有325,585人提出并享受了负扣税的收益，80%他们的年收入少于$80,000。

但是，这里面有没有您的一杯羹呢？

把握机遇，拒绝贪婪！我在这里祝所有投资者都能理性思考，您的明天才会更美好！

希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。

想要对Ironfish和地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系，

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