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标题: Daniel 说投资 127 房买独立别墅还是公寓房？（2） [打印本页]

作者: innkou 时间: 5-4-2015 04:05
标题: Daniel 说投资 127 房买独立别墅还是公寓房？（2）

各位朋友，大家好！

上周我从自然属性和投入资金的差异来分析了别墅和公寓的不同，

今天我继续为大家分析购买别墅和公寓的区别。

下面我从租金方面开始说：别墅与公寓房的投入与租金回报比正好相反。

根据最新RP Data的澳洲各大城市的租金回报参考数据：

除了达尔文（Darwin）的别墅租金回报5.9%稍稍高出其公寓的回报5.8%外，

其余的所有首府城市的租金都是公寓超越了别墅。

如果都是用来投资，投入20%的首期，现金回报哪个高，哪个低一眼就看出来了。

别墅与公寓投入和现金流回报状况对投资来说也是个关键因素。

基于澳洲房产的增值效益强势，我建议长期持有。

所谓长期，到底要多长？具体时间很难说。

在此有两点需要考虑：

一是业主的财政状况，如果能轻松偿付贷款（如果有的话），那么能持有多久就持有多久；

二是看市场周期情况，从总体上看，澳洲的物业市场呈缓缓向上的升势，其中又包括数次下跌和短期的飙升。

下跌以上个世纪三十年代的全球经济大萧条为最甚；

飙升以2000年至2003年，悉尼房价几乎翻了一番为最刺激，

当然还有最近的2012年到现在悉尼和墨尔本市场的强劲上扬。

投资澳洲房产，持有物业数十年，翻了几十倍的情况并不少见，

从上个世纪80年代至今，几乎所有的澳洲首府城市的房价都翻了三番多！

所以，这里的“长期”是相对而言的。

如果一定要给出个期限的话，可以参考市场通常每7-10年的周期；

但笔者更倾向于实际周期，即攀升至下跌的具体时间段，将房产至少保留一个实际周期。

当然，具体情况还是要视业主自身的财务状况而定。

坊间流传着别墅的增值远高于公寓房，特别是在长期持有的情况下。

但实际的情况是怎样的呢？

还是要让数据来说话，让我们再来看下Residex截至2014年末的数据：

从长期（10年）来讲，别墅和公寓房增长的比例相差并不是很大。

如阿得莱德、达尔文、珀斯是公寓的增值稍微超过了别墅，

而布里斯班、霍巴特、墨尔本和悉尼的别墅的增值稍微好于公寓。

期间的差距基本都小于1%。

在此特别提请读者注意的是，这是中位价的增长对比数据，

该数据仅供参考，并不代表每一单独区域的增长情况。

实际上，有的区可能别墅增长会远高于此数据，或公寓房增长超过别墅，这些都是有可能的。

而且，增长的时间点或周期也与此完全不同。

另外，从这组数据中，也可以印证上述“物业价格基本上每7至10年增长一倍”的说法。

但是，从短线数据看，房价总是波浪式运动的，会有几次较大升幅，也会有数次窄幅下跌。

房市的波动规律其实更倾向于自然，有喜欢冲浪的朋友会知道，不是每一个涌过来的浪头都可以“冲”起来的，

而是每隔十数个小浪后，才会出现3至5个较高的浪头。

所以，在海边上看那些冲浪者大部分时间都是在：等待。

鉴于篇幅限制，今天我就为大家分析到这里，希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。

想要对Ironfish和地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系，您可以拨打电话0430883028，

了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。

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