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标题: 澳洲置业看懂这三个数字，帮你决定房产是去是留 [打印本页]

作者: 小白免 时间: 9-9-2014 07:18
标题: 澳洲置业看懂这三个数字，帮你决定房产是去是留

相比于国内购房的种种政策束缚，投资海外市场、寻求资产全球配置已成为不少国人的新选择，而投资澳洲房产更是其中的首选。澳大利亚房产具有首付一成、永久产权等优势。下面我们来看看投资澳洲房产需要知道哪些基本的概念呢？

对于澳洲房产投资，提前做好这样的规划至关重要：在越来越多人将资金投入国际房屋市场的今天，房产投资对于大众投资者已变得越来越容易操作，很多人将房屋托付给房屋管理公司后，便对其置之不理，对房产所在的市场和市场整体环境更是缺少观察和思考。但投资者应该意识到，享受发达的市场服务所带来的便捷是没有错，但若对于房屋及其所在市场过于漠不关心却可能导致错过更好的投资机会或者忽略市场发出的信号从而使投资陷入困境，再好投资也会因此失去其应有的价值。

怎样判断是否该出售房产?该出售哪一套房产?投资者的判断应该基于对当地市场形式的观察，但更重要的，是对于房产自身情况的分析——本期就带领各位投资者观察三个投资房产生的数字：

透过几个简单的数字，不仅能了解市场，也能了解您的房产在市场中的表现。

1、现金流

现金流是房产投资中的老生常谈，我们在多期的报告中都介绍过现金流的重要性。在决定是否该出售手中房产的环节，现金流也同样起着关键作用。它是长期投资的支持力量，也在市场有突发情况时避免投资者蒙受过重的经济损失。

对于只拥有一幢房产的短期投资者，现金流的计算非常简单，不需要半点儿繁琐的会计知识——将房产全年的总收入相加减去所有的开支即可。在任何个人和公司做资本预算时，现金都是最重要的决策依据，而非会计收入。我们在上面计算出的数字，就是房产在一年中为投资者口袋中增加的现金总量。

2、投资回报率

投资回报率有很多种算法：

现金的现金回报率(Cash-on-cashROI)计算的是房产创造的现金流占投资者初始投资的比例。如果将房产看作股票，现金的现金回报率就是股利除以股票买入时的价格。

账面投资回报率(“Paper” ROI) 所计算的回报是投资回报的理论值，它不仅包括了已经支付的房屋贷款的本金，还包括房屋升值。对于大部分投资者，账面投资回报率不是很被推荐，因为投资者在房屋搜索网站(例如Zillow)所查询的房屋价格会经常变动，但投资者真正在房屋出售中获得的回报只取决于房屋的实际售价，就使得这个数字可能不是那么具有指导性。

我最喜欢使用的投资回报率，叫作总投资回报率(Total ROI)。它和账面投资回报率相似，但不包括房屋升值。计算总投资回报，首先将房屋总收入相加，减去总支出得到现金流，再减去已经支付的贷款本金，最后除以初始投资，就得到了总投资回报率。

3、资本化率(收益率)

资本化率也被称为收益率，是房地产投资者最经常使用的用来衡量房产投资潜力的指标。

资本化率不会因为投资房产的融资方式而产生变化，因此，可以很方便地用来比较各类别的房产。本质上讲，如果投资者用现金买房(没有贷款)，资本化率就是一种衡量现金流的方法。

要计算资本化率，将房产所有收益相加减去支出(包括税和保险，但这里并不减去贷款的本金和利息)，将所得到的数字除以房产价值(房产在今天可以售出的估价)。在为房产估值时要尽量考虑实际因素。如果是针对标准户型的公寓房产，或者是和周围的房屋统一规格的别墅，房源搜索网站Zillow就可以给出较好的指导价格;但如果房屋和周边房产不尽相同，投资者则需要在周围房产售价的基础上作出一定假设和调整。这时也可以向房产经纪人寻求帮助。

在计算资本化率时，如果是投资者在前一年数字的基础上计算资本化率，则要对一些非常规的开销进行调整。举例说，如果去年投资者为房产更换了房顶，那么这笔支出在未来至少十年中都不会出现。另一种情况是，如果投资者计划来年更新空调系统，那么为使未来几年的资本回报率更具“指导性”，最好在计算资本化率时将比较大额的支出平摊在几年中，再衡量是否要继续持有或出售房产。

在做此类计算时，我们更希望站在比较保守的一面，即考虑如果真的有非常大额的支出时，我们是否还想继续持有房产。

现在，将三个数字结合起来——

在得到了房产的现金流、总投资回报和资本化率后，投资者就可以摆脱因为恐慌或嫉妒做出感性的决定而进行较为客观地决策了。

机会成本是进行所有投资决策时使用的衡量标准，所谓机会成本，指的是投资者的资金在面临多个投资机会而只能选其一时，被舍弃的选项中价值最高的机会，所谓有得必有失。使用机会成本做衡量标准就是考量现在的投资是不是使资金得到了最佳的利用，还是投入另一个项目可以得到更好的回报?

在进行是否出售房产的决策时，投资者可以将房产分为两类：有贷款的房产和现金购买的房产：

对于有贷款的房产，衡量的标准相对简单：房产的资本化率若高于贷款利率，就继续持有;若低于贷款利率，就意味着你所付出的利息就高出了房产所带来的现金流。

如果在房产在购买后升值，投资者就需要考虑在房产价格周期中是否已经走到了一个高点，并在价格下降前出售;如果房价自购买后并未上涨，则意味着还贷后此处房产是个赔本的买卖，那么最好尽快出售止损，并为你的资金找一个更好的投资机会。

如果投资者有足额的现金在考虑在投资或还清贷款，若还清贷款会让ROI升高，那么投资者可以现在还清贷款，使ROI增加的同时也为投资带来更稳定的现金流。若还清贷款后得到非常高的ROI(例如大于10%)，那么投资者就可以继续持有房产。

如果投资者用现金买房，那么在房价未变动的条件下，房屋的资本化率和投资回报率相等。

如果房产产生正的现金流并且房屋价格在买入后急剧上升，这时资本化率会大大低于投资回报率，资本化率越低，出售房产的诱惑就越大，但投资者应该保证在出售房产后其资金可以得到有效的利用。

例如，投资者用10万美元现金购置房产，投资回报率10%;当房产价格升至20万时，资本化率仅有5%。如果投资者以20万美元价格出售房产(除去中介和其他税费)，想要获得和此前一样的现金流，投资者仅需找到投资回报率5%的投资。

每个人心中都有一个自己所认可的投资回报率。总体上讲，我对于投资回报率的底线是7%，也就是说，如果一个投资项目的投资回报率低于7%又没有很好的理由来证明在未来的时间里回报会增加，那么这个投资对我来说就不是理想的投资，我会去找一个回报更高的房产，或是将资金投入股市。

如果是贷款投资，那么回报7%的房产所产生的现金流就会更加不稳定。为了摆脱这种不安全感，我会出售房产;但如果房产的投资回报率能达到10%或以上，我就会再持有房产更长时间。

作者: tianjr 时间: 26-9-2014 10:14
请问有贷款的房子能卖吗？

作者: sammi_lmg 时间: 17-10-2014 03:15
实用很实用

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