Daniel 说投资 89 澳洲"以房养学"房产投资超详细优劣分析 1 - AdelaideBBS.com_阿德莱德中文网_南澳华人论坛_阿德莱德租房_工作_交友_同城 AdelaideBBS.com中文网

各位朋友，马年已经来临，我携亚太集团全体同仁给大家拜年啦！恭祝大家财运一马当先，事业马到功成，身体龙马精神！

随着中国掀起新一轮的移民潮，越来越多的海外买家涌入澳洲的房产市场，其中有许多客户都是为了子女的教育而来，因此，以房养学变成了许多客户所关心的问题。虽然我早在2011年9月就专门发表过针对该问题的专栏，但是时过境迁，我觉得针对现在越来越多的此类需求，我有进一步帮助大家了解这一投资房产的策略，并集中在这里回答我工作中遇到的大家所关心的问题。

所谓以房养学就是在子女留学澳大利亚期间，家长购买一套当地的房产，既可满足子女在澳洲的住宿所需，又可以利用房产的出租与增值，达到抵充留学期间给予费用的目的，让孩子轻松留学澳大利亚。

这是一种比较新兴的教育投入方式。适合经济条件较好的家庭，可省去孩子在求学期间的租房支出，并将多余房屋出租获得一定租金回报用以负担孩子平时的生活支出，并能从长期的房屋增值获得较好回报，把投资房产和子女留学相结合起来，取得事半功倍的效果。

澳洲法律允许海外公民购置新房，投资者购房时可先交付房子10%定金，土地过户后再支付20%的余款，剩余的房款则可以通过银行贷款支付。

在澳购置房产后，学生在留学期间既可以入住自己的房屋免去租赁费用，给孩子提供一个舒适的居住环境，同时还可以将多余的房间出租，以此平衡每月房贷，减少租房搬家的烦恼，节省留学期间租房费用又可以为孩子创造一个更舒适的学习环境。

澳洲房产历年来都保持着稳定的增长幅度，房价平均每7-10年翻一番，且澳洲房产具有永久产权。孩子完成学业后，既可以卖掉原有房产获得一笔可观的收入，也可以继续通过房屋出租获得租金收益，进行长线投资以获得最佳回报。

澳洲针对海外购房人士的贷款额度是八成，我们会根据客户的具体财政状况推荐有些客户只贷七成。澳洲房屋贷款可以只还利息不还本金。房产卖出时，可以转按揭，不用把贷款还清再买卖。持有房产时可建立对冲账户，有闲钱存入可立即抵扣贷款的利息，急需时可拿出，本金可随时还清，也可以长期不还。

性价比方面，同样价值约45万澳币的房子，从增值幅度来看，公寓平均每年约有6% 的增长率，因为公寓一般都处于新发展，环境安全的新社区，加之干净整洁的周边环境，以及便捷的公共交通，公寓往往可以获得较很高的租金回报率。

当然，“以房养学”也须防范风险。投资海外房产并不是没有风险，我建议投资者必须做好全面的准备才能下手，例如如何运用金融汇率政策，对当地政策法规的了解，做到知己知彼。

对于当地的政策，包括税费、贷款、移民、教育、社会保障制度等等，不同的国家对于本国房产对外国人的开放程度都有不同的规定。对于想利用购买房地产移民的人来说，也要注意当地的政策。

海外买房贷款是很普遍的现象，对于购房者来说，对投资国家和地区的贷款政策不是很熟悉，操作起来具有一定难度。所以就需要专业团队的服务。

事实上，澳洲置业零成本留学是有很多先例的。让我们来看下我的几个客户的案例。

案例一：小王在中国上海读完了高一，想到澳大利亚来留学，如果他要从高二读到硕士毕业，那总共需要8年时间。他的学费和其它生活费基本为一年4万澳元左右，那么8年的总花销要达32万澳元。这么大一笔费用对于很多家庭来说都是一笔不菲的财政负担。当然小王可以在课余时间打工，但是打工很辛苦，赚到的钱非常有限，还会占去学习时间，有时候是得不偿失的。

但是，如果小王的父母在他到澳洲的伊始，就购买一套价值45万澳元左右的Townhouse（联排别墅），小王一个人住一间，出租三间房，小王的父母只需支付30%的首付，即13.5万澳元约77万人民币即可。余下部分申请贷款，房租可以用来抵消部分房贷。

这样一来，小王不仅8年里可以省下12万多的房租支出，更重要的是澳大利亚的房产一般在7到 10年左右可以有翻一番的增长幅度。那么等到小王硕士读完，那套房子的总价也将增长到90万多。那么小王8年留学的总收支情况就可以看一下这个计算：

90万房产总值 - 31.55万贷款 - 13.5万首付 - 32万左右生活支出 - 12.6万左右的还贷利息 – 3万左右的房产持有费用诸如市政费保险费水电煤等等 + 10万左右的租金收入 - 3万左右的买房相关费用 = 4.35万左右。也就是说通过以房养学，孩子等于不仅免费读书8年，获得永久产权住房一套，还可以净赚4万左右澳元。

在下一期专栏，我将为您分析第二个案例，并且回答我搜集出来的相关问题。

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