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标题: 如何在2014年投资澳洲房产获利？ [打印本页]

作者: innkou 时间: 1-3-2014 20:20
标题: 如何在2014年投资澳洲房产获利？
本帖最后由 innkou 于 2014-3-1 20:25 编辑

进入2014年，你从报纸或收音机就能了解到澳大利亚目前正在经历房地产热潮，买家正在返回市场并且房价格强劲上涨。过去几年的教训之一就是房产市场处于低迷不会持久，但是我们也不能忘记，房产市场的繁荣也同样不可无限期地持续。

那么投资者如何在这一轮新的周期里最大限度把握机会？

其实答案非常简单：有策略的房地产投资者将利用市场周期，建立自己的资产基础，并采用与过去成功的投资者相同的策略，即投资地理位置优越的住宅型房地产以获得长期资本增值。

基于以往房产市场的表现，没有任何理由认为这轮周期与过去有任何不同，强劲的资本增长总是会发生在主要首府城市的有大量新建基础设施投入和就业及人口增长的城区，该区域的房子升值远远高于通胀水平。

每次提起这种观点时，有很多读者并不同意，反驳说：“不，这不可能持续下去，房价不可能一直上升！。”

他们宣称：“我们的房产市场存在泡沫，房价一定会下跌。”他们很担忧人们的购房承受能力。

对此，我们认为一些首府城市的房价肯定将继续上升，这与房产的供应和需求相关。

房地产研究公司Residex创始人爱德华兹（John Edwards）多年前在一篇文章中做过如下解释：

设想一下有人在昆省北部海岸发现了一个新的岛屿。因为土地非常便宜，有一些精明的企业家决定在那儿投资生意，然而没有人真正想要在那里生活或者工作。随着时间的推移，因为岛上有工作机会，人们开始想移居岛上，这些新居民需要在岛上建房。

这只是一个小岛，几年后该岛就会建满房子，没有多余空地再建新住房。小岛经济日益繁荣，越来越多的人希望移居小岛生活，但是已经没有空地了。由于没有空地，人们只能从早期移居到那儿的人手上购买房子，如果有更多的人这样做，就意味着必须支付更高的价格。

越来越多的人希望移居小岛，住房价格就会越来越高，导致了资本的增长。

总之，需求最强劲而土地稀少的地区资本增长速度最快。

现在来设想一下前景。

随着澳大利亚2300万的人口以每年1.8%的速度增长，这意味着在未来5年内，人口将增加10%左右，即230万。其中大部份将定居在5大省会城市。

看看墨尔本、悉尼、布里斯本、阿得莱德、柏斯，就能明白这些城市的房价比澳大利亚许多地方增长得更快的原因。

悉尼由于地理原因土地被锁定范围；

墨尔本因为城市规划的限定而不能进一步扩大；

虽然昆省还有些土地用于兴建新房，但昆省东南部的大多数人还是希望居住在靠近布里斯本或水边的区域，而这些最抢手区的土地已被占用。

在土地稀缺的地区，大多数人还是希望生活在理想的区域。

对墨尔本而言是内城区和东南区以及近水域的区；

悉尼则是东区、内北岸、内西区和近水域的区；

布里斯本人还是希望住在市中心附近或近河流的区域。珀斯由于矿业经济导致的Fly-in Fly-out的就业人口的关系，除了CBD外，人们愿意居住在离开机场较近的地区，如果靠近Swan River，那么就更是妙不可言了。

我们阿得莱德，大家都喜欢住在离开City10公里以内的内城区，但是现在的CBD随着更多公寓的拔起，越来越多的年青人已经开始被吸引到市区里来居住了，这样的国际化生活方式的改变已经是不可避免地在发生了。

这一轮新房地产周期于去年年中触底，自那时以来，悉尼、墨尔本和柏斯房产市场强劲上扬，来自澳洲房产观测（Australian Property Monitors）的威尔逊（AndrewWilson）表示：此次房价上涨是由于消费者信心的增强，低利率，与媒体在推波助澜。随着经济的不断改善，最理想、最抢手的区域会增值最多。这些通常是较富裕的地区，生活在那里的人们有足够的负担能力。对于负担不起最抢手地区房子的人们而言，他们可以在次好的区域购房。这从以往的房地产周期中已看到，房价首先从最抢手的区域上涨，随后传递到邻近的区域。

那么，投资者应如何利用这些知识获利呢？

首先，了解大局。

许多省会城市正处于房产市场周期的复苏阶段。悉尼、墨尔本和柏斯的房价已经收复了2011年的跌幅，并且已经进入上涨阶段。这并非房地产泡沫！

其次，成为一个了解哪些地区房价会上升的专家。了解这些最抢手地区的行情，投资者就能获得巨大的投资机会。如果购买了正确的房产，在未来几年中很可能实现资本的大幅增长。

什么是正确的房产？

前几天我拜访了南澳大学UniSA房地产学者兼作家考利佐斯（Peter Koulizos）。

他跟我分享了他是如何找到最佳增长地点的，当然你也可以做到。

考利佐斯表示，在聚焦一个特定区域之前，首先要了解这些地区的市区重建、人口增长和高档化的情况。而对于大都

市市郊以外的地区，考利佐斯还指出，需要考虑存在强大和不断增长的就业机会。

“对于投资者来说，有这么多的研究信息来源，但房业投资者要特别感兴趣的是人口和住房数据。”收入中位数：该郊区的收入增长速度应大于全省/全国的增长速度。这表明有富裕的人群迁入该区。

为了帮助确定一个市郊是否值得投资，有资本增长，考利佐斯提出了以下指标：

职业：高薪职业（如专业人员和管理人员）的人数应该正在增长。

收入越高，他们就可以花更多的钱购买房产或租房。

教育程度：大学/大专学历人口百分比的增长速度比全省/全国的平均水高。有大学学历的人普遍比那些低学历的人赚的多，这意味着他们能付更高的价钱购买房产。

就业：就业机会稳定，房价和租金就会继续走高。

最后是物业本身，需要符合租客的需求，也是未来家庭买家会考虑的对象，其设计和功能需要符合未来住宅的需求趋势。

其实，房产投资有点像玩国际象棋，棋盘上双方具有相同的棋子，但是能够考虑到后续三或四步的下棋者才是赢家。将自己定位于新的房产市场上涨中的赢家非常重要。在新的房地产周期中，赢家将会获利颇丰，而其他人则被落下。房价的上升和具体区域相关，而非普遍上涨。如果投资区域错误，可能将与机会擦肩而过。

3月12日周三晚7-9点，Ironfish集团总裁Joseph周华亲临Adelaide（Ironfish Adelaide分公司Level 6, 431-439 King William St, Adelaide, SA 5000)，并特邀我们悉尼分公司董事总经理Linda Lu为您带来“赢在2014”大型房产投资财富讲座。讲座中将为您带来：2014澳洲房地产市场的走向；成功的关键要素是什么；分享大量的真实案例，希望能帮助您全面理解新市场下的最优选房攻略；

请速致电 0430 883 028预约你的免费座位。

全球投资策略分析师Martin Hutchinson在去年年底就发文宣称现在是时候持有澳大利亚资产了。投资房产是实现财富自由的切实方案，让我们一起为梦想奋斗！

祝合家愉快，如意安康！

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