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标题: 南澳的房产市场是否已到底部? [打印本页]

作者: innkou 时间: 1-3-2012 14:31
标题: 南澳的房产市场是否已到底部?

如果您询问:“我们的房产市场已经到底了吗?” 那么,您问错了问题!

今天,我要和大家分享几个对于房产投资非常有力的观点,但是大部分普通投资者不具备这样的洞察力.如果您想通过房产投资来创造财富自由,那么,我的建议就是为您准备的!

我今天写这篇文章的原因是因为许多朋友都在探讨：“现在的房产市场到底怎么了？房价还会下跌吗？”我猜想这是因为当前一些数据的公布说整个澳洲以及Adelaide的房价中间值在去年大约下跌了4%所致.所以,我决定告诉大家我对此的理解. 当然, 我敢确信不是所有人都会同意我的观点!

这个没有问题,因为我本身就喜欢一些观点的争论,可以引起人们对我所说话的思考.

您如何知道现在澳大利亚的房市到底发生了什么?

问题是,大多数人只是看一些媒体的报道并以此为真相,人们就此错失了很多投资的机会, 因为他们不是真正懂得目前我们的房市正在发生了什么,并且将如何演变.今天,我将分享给大家我所获得的见解和洞察之一,因为它对我来说完全开启了一个新的世界.它改变了我的生活.

我们早就知道了当前的争论:是否房市跌到底部? 是否房价太贵承担不起? 是否价格会进一步下跌? 是否还有更糟的在后面? 是否市场开始转暖?

这些争论存在的价值,就是销售了更多的报纸! 但是现实是,一个聪明的,有经验的投资者根本就不在乎市场是否到达底部,因为这个对于您是否能投资成功一点都不重要!

为什么?......

我这里有一个非常不同的,但是很关键的见解:

当您把您的成功或者失败建立在市场在朝哪个方向发展时,您将会有很大的麻烦. 如果您仅仅把投资决策建立在所谓“择机入市”的理念上的话, 那么您就把您自己放在了一个严重危险的境地中.您无法控制您的回报,而且,您犯下了大多数投资者会犯的一个大众错误:那是在投机,而不是投资! 对于市场的“时间选择”,是不成功的投资者的所为!

这里是聪明的投资者为了创造长期财富的做法:

首先,他们学习某一个适合自己的资产来投资以及投资策略.

他们阅读,学习,然后理解投资行为的核心.他们不会把钱随便扔进到一个所谓的“热点”区域或者房产里,仅仅是因为别人都这么做.

再次,聪明的投资者选择一个既适合自身财务状况,又适合市场趋势的投资策略,而不是选择自己的个人喜好和想当然, 亦或者是人云亦云.

这个绝对是关键中的关键!这也是为什么大部份投资者失败的原因--他们在房产市场中选择了错误的投资方法和策略. 很多年前,我就学到,世界上没有完美的策略,这压根就不存在. 所有的房产投资方法总会有利有弊,最重要的是,适合自己的,符合市场需求和发展趋势的,就是好的.还有,千万别搞混了房产生意和房产投资之间的区别.

这里,我要向您传达一个关键的信息:

如果您在等待房产市场“到达底部”,那么,您就错失了最佳的投资机会.

唯一知道市场是否到达底部,永远是马后炮,事后诸葛亮! 如果您试图等待市场底部的来临,那么事实上,当你看见这个低价来临的时候,你已经错失它了.

比如说,一个物业的市场价值是$400K,当您得知底部是$370K的时候,房价已经回到$380K了,房价要是不回升,您如何知道$370K是底部,不是吗?当您后知后觉意识到房价回暖,想要入场的时候,可能该物业已经涨回到$390K了,当大部分人意识到底部已来,事实上是底部已过的时候,竞争变的激烈,可能这时的成交价又恢复到了$4000K! 所以,您已经错失了$370K的底部,不是吗?

那么,我们该如何去做呢?

为了避免试图事实上几乎不可能做到的“择机入市”,更好的方法是通过学习成功房产投资者的经验,来发现什么才是获得投资成功的核心要素!

我发现“时间选择”是最误导的投资理念之一. 因为这个毕竟是个相对概念,而不是绝对方法.

一个真正的成功投资者应该知道如何在任何的市场周期中创造财富.

当然, “时间选择”不是说不重要--您当然不会想在一个市场底部周期去用一个高价来买下某套物业.但是成功的投资者发现,所谓”时间选择/择机入市”相对与其它获取成功的要素相比,那就显的不是那么的重要了.

不知道您有否听说过有些投资者在一个上升的市场周期里,投资表现良好,但是在一个不怎么景气的市场里,投资回报更出色?

难道对市场的“时间选择”对这些人来说不重要吗?另外一方面,不是有更多人在景气的市场中也没怎么获利,在市场不佳的时候就更惨了吗?“时间选择”对这两派人来说似乎都没什么影响.这个现象有点意思,对吗?

另外一个重要的见解:

去年南澳的房产中间价下跌了约4%,但是不是仍然有许多投资者可以获利呢?许多投资在Mawson Lakes, Northgate, NRAS项目.或者昆士兰,珀斯的朋友,都在过去的一年里取得了良好的投资回报. 我的意思是说,当一些人已经在进入这个投资游戏, 利用市场上的一些最佳买入条件来获利的时候,还有许多人在等待市场中的一个不存在的完美时机的来临.

我如何得知什么样的时机才是对的呢?

很久之前,我和一个朋友张先生(化名)谈起房产投资,他告诉我说他已经移居澳洲有15年,并且在10多年前就开始等待一“个完美的时机”来进行房产投资. 遗憾的是,这一刻他到今天都没有等到! 不会有“正好合适”的时机出现.因为我们总会面临挑战,各种状况的发生, 还有不同的阻碍,恐惧,怀疑等情况需要我们去克服! 时机,永远不可能会完美.

10多年前, 张先生看见了一些障碍而没有进入投资这个游戏. 如果他当时做了的话, 结果是当年他无论在哪里买下一套物业,今天的市场价值将翻二到三倍,即便他犯了点错误或者以高于当时的市场价格投资在一条当时看来是一个错误的街道,不值得投资的社区!

所以,有个事实是,财富只被那些行动果断的和对财富勇于承担责任的人所吸引!如果您在等待一个完美的投资时机,那么,时机选择对您来说永远是不会完美的!

现在是否是个好机会?

目前房产投资者面临着一个独特的机会,买方市场不会一直存在下去.澳洲的住房短缺, 供需的严重不平衡是决定物业价值上涨的基础.当然,我们面临着经济变化的挑战.不过,

Walt Disney在美国经济大萧条的开端创立了他的迪斯尼帝国!

Bill Gates在美国70年代大萧条的时候创立了微软并主导了全球的IT产业!

Jeff Bezos在1994年经济萧条中创立了亚玛逊Amazon.com!

我还可以列出更长的名单来显示今天许多富裕的澳洲房产投资者在90年代早期的经济衰退中,或者在2000年房价大跌的这么一个明显极坏的时刻,就为他们的投资组合埋下了种子,今天,这些成功的投资者开始品尝收获的果实.在别人犹豫思考的时候,他们在繁忙地行动!

的确,我们正在经历某些地区的房价下跌,世界的经济环境也正在改变. 当“时机”变成一些人的借口的时候,另外一些人将在未来的几年获得丰硕的回报.事实就是如此, 这样的事情在历史的长河中不断地发生和重演.

我愿意和大家分享那些最成功的房产投资者是怎么做的,房产投资的核心成功要素有哪些.有兴趣的朋友可以电话0430 883 028给我一起探讨这些问题.

作者: 712上坡路 时间: 2-3-2012 10:11
顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶1

作者: alexwu 时间: 2-3-2012 11:41
很有见地的文章，值得阅读思考，顶了！

作者: lola123 时间: 2-3-2012 16:57
回复 innkou 的帖子

能推荐几个在adelaide 比较有潜力并且居住环境安全性较好的区，行吗？谢谢

作者: sinson 时间: 4-3-2012 07:29
just buy a house close city or between 10 bus stop , it wont go wrong .

作者: innkou 时间: 4-3-2012 22:40
我很乐意推荐几个有潜力的区,但是,首先要搞明白是想买了自住,还是投资? 自住的话, 更多的是考虑便利性和个人喜好,比如离开自己上班的地方要近点,或者希望和某个朋友住的靠近点走动方便,还要自己在所能承担的价格内要自己喜欢. 投资就不一样了,满足上述条件的社区和楼盘未必有潜力,满足有潜力的地方未必适合自己住,对吗? 所以, 自住和投资在选择房产上是两个概念. 假设是投资的话, 所谓潜力, 那就是看未来的变化和发展趋势, 我们称为X-Factor, 比如说未来可能成为流行地区的, 成为某个中心CBD的,有新的交通发展的,有大量新兴基础设施(比如说新的学校医院购物中心娱乐中心)建造的,那么该区的潜力就大. 比如说,Mawson Lakes, Northgate, St Clair, Gawler周遍, Port Adelaide, Noarlungar周遍, Mt Barker等新兴社区, 都具备了丑小鸭变白天鹅的潜力. 如果您想详细了解房产投资,欢迎您和我电话0430883028联系, 我叫Daniel, 很高兴和您交流:)

作者: innkou 时间: 4-3-2012 22:43
回复 lola123 的帖子

我很乐意推荐几个有潜力的区,但是,首先要搞明白是想买了自住,还是投资? 自住的话, 更多的是考虑便利性和个人喜好,比如离开自己上班的地方要近点,或者希望和某个朋友住的靠近点走动方便,还要自己在所能承担的价格内要自己喜欢. 投资就不一样了,满足上述条件的社区和楼盘未必有潜力,满足有潜力的地方未必适合自己住,对吗? 所以, 自住和投资在选择房产上是两个概念. 假设是投资的话, 所谓潜力, 那就是看未来的变化和发展趋势, 我们称为X-Factor, 比如说未来可能成为流行地区的, 成为某个中心CBD的,有新的交通发展的,有大量新兴基础设施(比如说新的学校医院购物中心娱乐中心)建造的,那么该区的潜力就大. 比如说,Mawson Lakes, Northgate, St Clair, Gawler周遍, Port Adelaide, Noarlungar周遍, Mt Barker等新兴社区, 都具备了丑小鸭变白天鹅的潜力. 如果您想详细了解房产投资,欢迎您和我电话0430883028联系, 我叫Daniel, 很高兴和您交流:)

作者: 猫不语 时间: 5-3-2012 18:23
Mawson Lakes, Northgate, St Clair, Gawler周遍, Port Adelaide, Noarlungar周遍, Mt Barker一声叹息，那些地方我竟然都没想到去看看

作者: lola123 时间: 10-3-2012 11:59
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请问HILTON 这个区怎么样？或者在SOUTH ROAD 和 RICHMAND 之间的区怎么样，有什么缺点？谢谢

作者: innkou 时间: 13-3-2012 13:39
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大部分人都想都没有想到这些地方, 如果大部分华人都只生活在以city为中心的周边社区, 其他地方基本是不知道的! 这就好比你面前有一幅五彩斑斓的色彩画, 如果你的眼睛距离这幅画1厘米,那么,你只能看见眼前的某个颜色, 但是如果你退后1米看整幅画,你会发现会有那么多的颜色构成了一幅美妙的画面, 不是吗? 所以, 当我们华人只盯着自己的华人圈, 你自然只能看到房产市场的某个"颜色", 而看不到整个市场的big picture! 那么, 从房产投资的角度, 我们又如何成功呢? 如果麦当劳KFC只盯着纽约而看不到北京上海西安甚至昆山太仓, 他们能成为世界第一吗? 如果丰田本田只知道东京大阪而看不到日本以外的big pictiure, 他们会成功吗? 不可否认,我们自身都有局限性,只能看到眼前周边的, 所以, 我们需要外力,需要专业的力量来帮助自己成功! 成功的人的眼光范围和长远,思维和理念, 一定是和普通人不一样的, 对吗?

作者: innkou 时间: 13-3-2012 13:57
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这个区的好处就是离开city近, 要说缺点, 那也只能从个人喜好上去评价, 那么整体上来说, 社区比较老, 都是很旧的房子了, 那么你要是想自住的话, 就无所谓好于不好, 因为这个要看你自己的承担能力, 于工作学习社交圈接轨的便利性, 对吗? 如果说投资, 那么这样的旧社区我是不推荐的, 因为第一, 租金回报太低, 第2, 老房子维护和维修成本太高, 第3, 增值潜力不大. 潜力不大不等于不增值. 潜力不大是因为这样的社区比较成熟, 因此增值就比较稳定, 而投资是要找"潜力股"的, 所谓潜力, 也就是说今天还不怎么样的, 但是未来会变化的很好的社区, 这里面有个变化要素, 我们称为x-factor, 所以我找投资房都是看x-factor的, 其中最重要的信息就是基础设施的建造和发展, 其中又以交通为重. 潜力就代表着有发展, 而发展, 我们都知道古话说的好----欲求发展交通先行! 所以我们要找政府新的交通规划和发展布局, 哪里有新的火车轻轨,哪里有新的高速路的建造延伸或者升级, 配合其它基础设施建造的考两, 我们才会圈定几个有潜力有未来发展能力的社区投资, 这个叫做TODs投资法, 就是Transit-Oriented-Development.

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