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标题: 实例说明,为什么新房子要好于旧房子 [打印本页]

作者: squirrel715818 时间: 29-4-2009 10:36
标题: 实例说明,为什么新房子要好于旧房子
不能说旧房子不好,但是要考虑到自己的经济实力. 我给大家举一个非常简单的真人例子:
我有一个朋友,是澳洲人,当然不便说他是谁,他前两个月想买一套旧房子,价格是$350,000,地的面积是900平方米.地在ASCORT区,我给他估算了一下,房子已经是特别旧,估计不会再挺很多年,大概要2-5年后就需要重建.也就说房子的价值为零.他的计划是把这个买下,两年后分成2块,在销售出去(因为他不能一下投入那么多).但是,我也联系了一下开发商,大概给他估算了一下,除了买旧房子的$350,000以外要再投入$600,000,这样以来,前后共投资$850,000,假设:MARION CITY CONCIL 能在5个月内批准他的计划把地分成两块的情况下,建好后需要15个月(期间,包括旧房子推倒和申请时间),当然,申请分地不是那么的简单,有一些区域绝对是不可能让你划分的,(我们经理的一个客户已经等了9个月了市政厅还没批下来).
当他把两套全建好的时候,(假设南澳平均房地产价格在39个月后上涨28%),他的销售价格应该是$850,000*128%=$1,088,000.
他的期间费用(旧房子的费用:STAMP DUTY

11300+SOLICITIES$2000+旧两年的维护费$5000+其它费用$1000+COUNCIL RATE$1000*3.25年+新房子的销售费用

1,088,000*3%=$55,190
上CAPITAL GROWTH TAX($1,088,000-$55,190-$850,000)*31.6%=$57,768
39个月的总收入为

1,088,000-$57,768-$850,000=$180,232
平均每年的收入为$180,232/3.25/$850,000=6.524%

下面我们来比较一下新房子:
我给他推荐的是FLAGSTAFF HILL, 在FLINDERS UNIVERSITY南3公里, 地的面积为547平方米, 建筑总价值为$410,000, 建筑期要10个月,投资两套,建筑为4BEDROOMS, 2BATHROOMS, 2GARAGES, 根据我的RESEARCH, 新房子在那个区,每个月的房租为$420-440.
假设也是39后卖出,平均价格上涨28%(即使是在建筑中,房子的价格还在不断上涨)
两年后的房价$410,000*128%=$524,800*2=$1,049,600
两年的房租收入为$430(中间价)*50周(假设空出两周,有人问为什么能租的出去,因为根据RP DATA公司购买的,ADELAIDE的空房率只有0.85%)*2年*2=$86,000
销售费用为$524,800*3%=$15,744*2=$31,488
所有的费用为,SOLICITIES$2000+STAMP DUTY$13,667*2+其他$1000*2+维护$0(新房子没有维护费用,有5年的WARRANTY)+COUNCIL RATE 建筑期间没有(39-10)/12*$1000=$33,750(这些费用可以抵收入税)
两年后要缴税$(1,049,600-820,000-33,750-31,488-收入前6000免税)*31.6=$50,042
总收入为($495,200-$410,000)*2-$50,042=$179,558
平均每年的收入为$179,558/$820,000/3.25=6.738%

通过两个的比较,我们就能简单看出新房子和就房子的差别,如果是贷款差别会更大(新房子回报会高于7%),因为房子的贷款利息是可以抵税的,再加上新房子有折旧部分,但是旧房子折旧部分几乎为"零",折旧部分也可以抵税.

『AdelaideBBS.com』原帖地址：http://www.adelaidebbs.com/bbs/viewthread.php?tid=27896&fromuid=5816

作者: luckycat 时间: 29-4-2009 11:54
他买的房子太旧了。三四十年的全砖结构的房子，一般质量都不错！我还是觉得全砖的房子好，新房很多都是单层砖的外墙，内墙都是木板搭的，一点都不隔音。而且现在很多在造的新房土地面积都很小只有3、4百平米，将来想扩建都没有空间。我的很多朋友都买的二手房，房龄都在20-40年之间，土地面积在650-1000平米之间，都很好啊。这要看买房的目的是什么啦！

作者: karen91827 时间: 29-4-2009 12:17
专业的呀
让我男人自己上来看这个板块我是不行了的..
看了晕~

作者: squirrel715818 时间: 29-4-2009 13:10
本帖最后由 squirrel715818 于 2009-4-29 13:16 编辑

2# luckycat

不能说买房子的目的,一定要看这个房子有没有增值空间,一般来说我们是愿意买增值快的房子,试想一下,就房子和地的结构?
我想100%的人都会说旧房子的地大,但是他们严重的忽略了一点,旧房子的住宅面积小.
大部分ADELAIDE的旧房子都只有地的面积的1/3或1/4,花园的面积很大.大家要花很多的时间和精力去维护它,试问就我们的年龄,20多岁,30多岁,每天会去打理花园吗?你需要多少时间上班?
每天需要8个小时上班,往返路程1个小时,睡觉8个小时,做饭2个小时,其它休息娱乐时间5个小时.
再来看看周末,周五晚上疯狂玩,周六中午起床,休息,洗衣服,清理房间,打扫整个HOUSE;周日你认为我们会去打理花园吗?

很肯定的回答:"不会!"
怎么办?花钱找人打理.
这又是一笔不小的开销
难道你的贷款不还了?

然而,新房子的地虽然是小,但是你的建筑面积很大,花园比较小,这样你省了很多的钱,精力和时间.
有人人说要扩建,好啊,那是因为你的房子很小,但是花园却很大,所以你要扩建.这样一来,你还需要另外一笔投资,价格不低.如果你想卖,评估你的房子的价格不是看你的地上面建的房子有多好,主要还是看你的地的价值再扩建,你的房子的价格也增加不了多少的

作者: xuan.zhang 时间: 1-5-2009 15:58
我觉得种东西见仁见智，有人喜欢新的，有人喜欢旧的。要是投资，要短期回报，可能新的好，但是要是就自己住，没打算卖出去，而且以后想着扩建什么的，还是旧房子好。楼主这样说岂不是旧房子一无是处？其实买东西这种事情很难给人一个统一的意见，每个人有自己的需求，自己的喜好。好像楼上说的隔音的问题，如果你的房子出租，你当然不需要考虑，反正也不是你睡在里面，但是要是自己住，尤其是睡眠质量不好的人，这个绝对是个因素。

不过我想问一下，楼主说的旧房子，到底定义是什么？多少年就算特别旧？房屋大小占整个占地多大才算小？新房子好，但也不见得每个都好。楼主不如介绍一下新房子和老房子各有什么要注意的，至于怎么选，就看当事人了

作者: squirrel715818 时间: 1-5-2009 16:28
旧房子唯一的好处就是离CITY比较近,可能比较好的学校都在旧房子所在的区,不能说是一无是处,所以我在开头就说了啊,要看你自己的经济实力,房地产不能只看所谓的"最近", 要看10年,20年,30年,我上面的只是一个例子,当然想买旧房子还是新房子,那要看你的个人喜好,不代表就房子有多旧.但是也不能曲解新房子,虽然新房子的建筑期是在开始,但是也要考虑旧房子要在将来重建,还要承担额外的经济压力

作者: xuan.zhang 时间: 1-5-2009 16:32
有道理，还有一个问题，如果买了房子是自住的，那么那个什么折旧费还可以返税么？还是那个只适用于投资房？

作者: squirrel715818 时间: 1-5-2009 16:45
不好意思,如果你自住是不能抵税的,但是如果你想卖你的MAIN RESIDENCE的时候,是不用CAPITAL GROWTH TAX的
折旧,贷款利息,和各种各样的费用返税只能对投资房有效

作者: wq-laser 时间: 19-5-2009 00:38
怯怯的问一下啊，购房抵税是当年抵还是可累计抵

作者: squirrel715818 时间: 19-5-2009 13:02
折旧是有列表的,需要找一个很好的评估公司帮你做,不是一下折下来的,是每年的,还有费用等

作者: AD.红酒 时间: 9-6-2009 18:02

但是,我也联系了一下开发商,大概给他估算了一下,除了买旧房子的$350,000以外要再投入$600,000,这样以来,前后共投资$850,000,假设:——本文来自@阿德莱德华人网@『AdelaideBBS.com』原帖地址：http://www.adelaidebbs.com/bbs/viewthread.php?tid=28243&fromuid=7353
squirrel715818 发表于 2009-4-29 10:36

350，000＋600，000＝？850，000。。。。。。
是我眼花还是什么原因？

作者: 1234512345 时间: 24-6-2009 20:36
你好，帮朋友问一下，留学生买房可以得到那个政府给的钱吗？（新房给￥25，000）

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