各位朋友，大家好！
在上期的专栏里，我为大家分析了什么叫做蝴蝶效应，其实，也就是所谓的因果关系---我们今天所取得的一切结果，都是因为您之前采取的任何行为或者行动。而您之所以会采取某种行动，又是被您的思维所支配。具体到地产投资，就是说您的任何投资理念决定了您的投资方法，由各因素综合决定，而产生了您的投资回报的结果。那么我们在解决投资理念问题时，就是要分析决定地产是否增值的各综合要素已经您怎么看待它们并运用它们。
那么之前我已经从宏观层面分析了影响物业投资的众多要素，那么今天就再来讲解下从微观层面我们要考虑的要素。
首先，当然还是人口，因为人口的需求永远左右着地产市场的变化。和宏观面考虑人口要素的不同，在微观面，我们要分析的是人口的流动。人口的流动或流向，是决定一个城市，一个地区的的房产增值潜力的X因素之一，因为它和一个城市或者某地区的环境、繁荣与就业机会有直接联系。
那么从全国范围来看，人口流动呈现各城市之间的轮动性---从第一大城市悉尼繁华开始---到珀斯发现矿藏而造就经济的繁荣---到阿得莱德偏远地区的移民加分导致人口的飚升---再到昆士兰布里斯班和黄金海岸因为风景迷人、气候适宜而吸引众多退休人士选择那里作为安度晚年，成就了澳洲的夏威夷---再到墨尔本因屡次被联合国评为全球最适宜人类居住城市榜首而大有取代悉尼成为澳洲第一大城市之势，我们会发现澳洲的五大城市都有着各自得天独厚的投资优势，虽然每个城市的涨幅和周期不尽相同，但是总趋势都是一路向上！比如悉尼就曾今面对过2003-09年度的阵痛，但是现在却发力勇创新高；墨而本却成为2010年的独特风景，其涨势一支独秀；珀斯随着02-08年度一路狂涨后，现在呈现蓄势待发状态，并静悄悄地迈向新高；布里斯班的房产中间价也在持续繁荣中挺住了2008-09年度全球金融危机的冲击并突破45万澳元大关；而我们阿得莱德地产市场也已经在一片怀疑声中摧枯拉朽般地将中间价拔高到了40万澳元以上。
那么到底如何预测人口在各城市间的流动，到底该从哪个城市起步投资，这个问题归根结底还只是一个短线投机的思维，因为从澳洲统计局或者相关研究机构的短线个指标上的确能看出目前哪个城市的投资市场最活跃，但是从轮动性上讲没有一个城市会永远地快速涨下去，还有每个城市的物业市场的进入成本也不一样，所以，短线思维不能保证您的投资道路走的很长很成功，因为没人可以永远抓住热点。那么，我们就需要依照成功的思维模式---以长线平衡的投资思维看，从哪里投资起步，必须取决于您的支付承受能力与当前热点向结合，然后在各城市各地区之间建立起一个平衡的投资组合以抵消各市场的风险与最大可能把握住各区域的热点机会。
既然要努力把握各城市、各区域中的人口流向而产生的未来投资热点，那么我们还是要参照一定参考要素的。从城市上来说，一般以投资自己居住的所在城市起步最为保险，然后逐步把投资组合拓展到其它州，其它城市。那么在下期的专栏里，我将再介绍如何在一个城市里抓住人口流向的参考指标及其它地产投资微观面要考虑的因素。如果您有任何问题，欢迎您随时致电与我交流。我们下期见。
作者简介：殷浩 Daniel
-毕业于五星级阿德莱得大学MBA（工商管理硕士）
-资深市场经理背景，善长市场行销策划，品牌策略建立，及广告形象设计
-精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向
-敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点
-善于投资系统风险控制
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