各位朋友，大家好！
在上期的专栏中，我着重为大家分析人口因素中单身女性及空巢老人对投资物业趋势的影响。那么今天我继续为大家分析人口因素中其他几类我们需要考虑的人群以及他们的需求。
首先我们来看一下单身家庭。传统概念中，一个家庭的人口组成是由一对夫妻加上1-3个小孩组成。但是随着社会的经济发展和生活节奏的加快，晚婚晚育现象已越来越普遍，随之澳洲社会的离婚率也节节攀高，其结果就是单身家庭的比例显著增长。根据澳洲统计局的数据表明，目前在澳洲有约18%的适婚人口选择自己独居而非婚嫁，并且预测在未来的10年，澳洲的单身家庭数量将比现在翻两倍。那么在这种社会人口变化的趋势下，分析这类人群的住房需求就相当重要了。显而易见，作为单身家庭，无论是寻求租房生活还是买房居住，小户型房产小地块面积将是他们的首选。第一，他们没必要居住大户型和大地块的物业；第二，由于没有配偶的收入，他们也负担不起大户型大地块的物业；第三，打理大地块物业的花园等，将严重影响他们的生活方式与质量。根据澳洲最大建筑商之一的STOCKLAND的统计，在未来澳大利亚每年短缺6万套左右的小户型物业。这跟单身家庭的急剧增多不无关系。
再有，移民变化也影响投资物业趋势的因素之一。根据澳洲统计局的数据显示，英国和新西兰仍然是澳洲最大的人口进口国，然后有意大利希腊等，虽然中国，印度，韩国移民的数量在逐年增加，但是无论从移民数量比例和人口比例上来讲，都还仅是少数民族。据统计，去年英国和新西兰移民各自占到14%以上，而华人仅为7%左右。所以，很多华人朋友在这里投资的时候，总是用华人的思维和喜好来分析地产的趋势，比如“富人东区说”、“朝向说”、“风水位置户型说”等“学派”和“理论”，这些说法不能说完全没有道理，或许您在中国或者其他华人国家及地区投资就能派上点用，但是用我们典型的华人思维去分析主流的西方世界却是有很大局限性的。如果您要凭个人喜好购买自住物业，那另当别论。但就投资而言，我们却需要跳出华人的圈子和思维限制，从整个澳洲国家、城市、地区的主流的“大图画”层面，以西方人的思维来分析投资物业的趋势。
那么，所谓的主流或者主流移民是个什么状况呢？从构成整个澳洲70%以上的人口的英国和新西兰移民上来讲，90%以上的澳洲人会喜欢水边的物业---如果他们有机会购买并负担的起的话。所以从增值角度讲，水景物业的增值动力永远是最时间长久价值最大化的。当然其购买的进入成本也相对其它类型的物业要来的高。从地理分布上看，有着“前有Glenelg、West Beach、West Lakes、 Henley Beach、 Grange Beach、Brighton等老牌，现有 Semaphore、Port Adelaide、Noarlunga、Aldinga Beach等新贵”的趋势。那么从我们华人的居住范围来看，基本是“紧密团结在City周围”了。
综合分析了那么多的人口因素，我们得出的一个基本结论是，投资物业的趋势将是从过去的大地块小户型到现在的小地块大户型，再发展到未来的小地块小户型。所以当我们投资地产的时候，不能把目光停留在过去15年什么样的房子最流行，也不能今天什么样的房子最吃香，而是要分析未来什么样的房子最容易脱手赢得财富！
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作者简介：殷浩 Daniel
-毕业于五星级阿德莱得大学MBA（工商管理硕士）
-资深市场经理背景，善长市场行销策划，品牌策略建立，及广告形象设计
-精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向
-敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点
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