亚太集团地产投资系列讲座 -- 未来热点区域发展(30) – 以房养学(2)

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各位朋友们, 大家好!

   

    在上期的专栏中, 我为大家详细分析了来自上海的小王同学的“以房养学”的案例。但是，留了两个问题，小王是不是真的需要出售该物业来套利获现呢？如果我需要贷款又是怎样的状况？

    那么今天，我就继续为大家讲解。事实上，FIRB（澳大利亚外国投资审核委员会）规定：外国人在澳大利亚购买期房投资的话，如果因为签证问题需要离境，该物业是可以保留在澳洲的，但是如果您当初购买的是二手房的话，那么离境前您将被迫出售您的物业。所以，我建议如果您是外国人的话（非澳洲公民和永久居民）最好像小王同学一样，购买期房！

   

    我给小王的建议是，不要出售该物业，在归国期间将该公寓整体出租。因为按照目前Mawson Lakes的两房公寓租赁市价，他将获得$315/周的租金，除去物业中介的管理费用，实得约$280/周，假设空置期3周，那么一年实得49周租金约$13,720/年，支付全年的市政费用、公寓管理费用及房东保险约$2665/年，全年租金收益为$11,055，按汇率1：6.5计算，折合人民币￥71，857元，相当于中国工作月薪近￥6000元！事实上，即便是在上海这样的大城市，大学生毕业的起薪也不过￥3000元左右，月薪￥6000已经是有些经验和资历的白领收入了，关键是小王，可以“不劳而获”获得月薪￥6000，比起承担高负荷压力的辛苦工作的白领，这个也算是某种程度的财富自由了！同时，该物业仍然将继续增值，租金也会逐年增加。一旦出售，小王同学将同时失去“自由”的租金收入，也失去未来的资本增值。我们投资的目的：靠资产吃饭，获得财富自由，而不是靠辛苦工作一辈子。所以最后，小王接受了我的建议，欣然回到上海，在获得一份自由收入的保障外，他开始了他的新的旅程。

   

    那么，我现在再分析下贷款将如何影响到您的“以房养学“的投资表现。还是按小王同学的例子分析。一般来说，海外投资者可以获得房价70%的贷款。按照投资的公寓价格$25万，首付$7.5万，约￥45万人民币，贷款额就是$17.5万了。公寓期房是等到建成后交割完成，拿到钥匙，才开始按揭的。也就是说，07年的期房，08年1月建成入住，那么就是08年1月起开始还贷。$17.5万的贷款额，按平均利率7%计算，需要支付的年度利息为$12,250，还是按实得49周租金约$115/周计算，年度租金收益为$5635，也就是说，您需要额外支出银行利息$6615/年，也就是说，相当于自己支付房租$127/周，如果您没有房产，那么您的租金成本其实也每周差不多这个数，但是您有房产的话，根据之前的介绍，您3.5年将获得资本增值净利为$2.3万澳元!(见前期专栏) 这个获益未必把3年的学费全部赚回来,但至少也赚回来大部分了，这将极大的降低了留学的成本！

   

    最后，还有种情况，就是假设期房需要造3.5年，也就是说，假设您07年支付$25万购买该物业，是否全额现金支付还是贷款已经不重要了，因为房子没有建成您不用付款。到了2011年期房建成，但是已经市值$30万，您将如何获利？按照平均支付周租$100计算，您每年支付49周，3.5年您一共支付了约$1.7万，等到房子建成后，您转手抛出，去除中介等费用（若您按自住房方式购买，将没有资本增值税），您仍然获利约$3万，也是可以把学费给赚回来的。

    综上所述，“以房养学”是个很好的投资策略。我希望每个学生都可以根据自己家庭的实际情况，来制定一个比较完善的“以房养学”的投资计划和分析，然后获取好的回报。专业人士的帮助很重要，因为不是所有的房子都适合“以房养学”我的经验是选定价格合理的、交通便利、靠近大学和生活设施的期房。

欢迎大家随时给我电话0430 883 028咨询或者上www.adelaidebbs.com./社区bbs/房产生意投资/房产投资信息/讨论专题 浏览我全部的专栏文章。我们下期见。

作者简介：殷浩 Daniel

-毕业于五星级阿德莱得大学MBA（工商管理硕士—战略投资和市场导向）

-精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向

-敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点

-善于投资系统风险控制和资产管理

-资深市场经理背景，善长市场行销策划，品牌策略建立，及广告形象设计

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