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标题: Daniel 说投资 304 会买房等于会投资房产吗? [打印本页]

作者: innkou    时间: 3-8-2018 10:48
标题: Daniel 说投资 304 会买房等于会投资房产吗?
各位朋友,大家好!

这周我见了一位客户,他自谕为“资深房产客”,号称来澳十年,为了投资房产而阅房无数!对于应该购买什么样的房产来投资说的头头是道,颇有专业人士的风范。而经过深谈,问之其投资的回报现状,才发现该“资深房产客”的理想很丰满,现实很骨感。究其原因,也是犯了大多数非专业投资人士都会犯的错,那就是大家都以为会买房就是会投资。而事实却是,买房和投资压根就是两码事!

看到这里,或许很多朋友会很惊讶:一个会买房子的人怎么不会投资呢?先别急,今天,我就慢慢解释给大家听为什么会买房不等于会投资。

会买房,代表你知道最优质的房子所要拥有与具备的条件,比如你知道如何挑选一个最棒的区域,如校区,海滩,购物中心和交通等等,你也懂得优质房内在所要具备的条件,如户型,朝向,室内装潢甚至是加建和分割的可能性。

但投资房产是完全另外一码事,一个成功的房地产投资者也懂房,但不一定要懂那么多。投资讲究的不是买最好的房子,而是通过简单的计算来判断,怎样的资金分配比例才能让这笔投资产生最大的收益,最小的风险。

举个简单的例子,会买房和会投资的区别就像司机和赛车手的区别,都是开车,司机也可以飚车,但还是和赛车手有着天壤之别,因为赛车是为了速度构架了整个生态系统,如赛车,赛服,仪器、赛道和团队。如果你还有点混乱,别着急,让我用一个假设的例子来说明一下:

房子A位于人见人爱的阿得来德东区Burnside - 高大上社区、近城、名校林立、双砖好房、好地段、交通便利、名品商城、说出去倍有面子。
-    买入价$88.5万,租金$475/周

以当前该区别墅当前市场中价位和租金中价位为例,数据来源www.realestate.com.au

-    租金回报为约2.8%
-    10年资本增值额约$12万 增值率约15.7%

2009年该区房产中价位$76.5万计算,数据来源www.realestate.com.au

-    贷款利率5%
-    贷款额80% 首付20% + 印花税以及过户师费等 约 $22.2万
-    平均扣款后每周支出(贷款利息-租金):约$205/周
-    物业管理、市政费、保险费等,约租金的25%:$118/周
-    土地税:约$55.5/周(按土地价值$70万计算 约$2886/年)



-    房产10年总收益:约-$11万(亏损)

房子B位于华人不待见的阿得来德西北越南区Mansfield Park – 少数民族区、工业区、离开市区远、名声不好、穷人区,说住那没有面子,惹来人们一脸懵逼甚至鄙夷。
-    买入价$39.8万,租金$360/周

以当前该区别墅当前市场中价位和租金中价位为例,数据来源www.realestate.com.au

-    租金回报为约4.7%
-    10年资本增值额约$13.5万 增值率约51.3%

2009年该区房产中价位$26.3万计算,数据来源www.realestate.com.au

-    贷款利率5%
-    贷款额80% 首付20% + 印花税以及过户师费等 约 $9.95万
-    平均扣款后每周支出(贷款利息-租金):约-$54/周(利息少于租金)
-    物业管理、市政费、保险费等,约租金的25%:$90/周
-    土地税:零(按土地价值$30万计算 无须支付土地税)
-    房产10年总收益:约$11.63万(盈利)

请问看到以上这些结果,假设时光可以倒流回10年前,你会如何选择? 上述案例,只说明一个道理:投资房产,先别急着说投资就要买好区的房子。有些好区涨的会比烂区高,而有的则未必。

当然,是否专业投资人就一定会选房子B而不是A?投资富人区的收益也一定是亏损或者小于贫民区吗?答案是不一定,因为我们不能用上述的个例来反映市场的全貌。只是,我们做选择时需要考虑以下三点:

第一,谁也不是马云,每个人每周所能承受的支出是有限的。假设你每周能拿出来补贴房贷的金额是$400元,那就不应该买房A,因为房A每周支出约$380元,按照既定负担能力,最多只能买一套房。

但是如果你能放下偏见买房B,按照房B的每周支出约$36,理论上你可以买10套了。很明显,10套房B的收益比一套房A的收益要高不少,即便是A的涨幅高于B的话。

第二,要看你的首付有多少。如果你有$22万左右的资金,你当然要买房子B,因为你可以买2套,2套的收益一般来说会大于只买一套房子A。
   
第三,风险控制。万一利率涨了,空置期长了,亦或是你的收入有变,如果你买的是两套房子B,那就可以卖一套,留一套;如果是房A,就不得不出手卖了,那么您的投资将一无所有。

所以,会买房子不代表会投资,因为房子只是整个地产投资体系的一部分。专业投资者会在贷款,首付,租金,组合,策略、风险控制等多个环节去优化自己的收益和风险比例。

我觉得这世界最悲哀的是别人忽悠你,你还觉得是对的。之前听过这样的段子:地产行业是非常好混的行业,只要你包装好,树立好形象,高举价值投资买富人区,屌丝会排队给你送钱,没人会认为你是错的。

我也曾经开玩笑和我同事讲,如果我去当房产投资讲师,我一定高举好地段,专推阿得来德富人区或者中产偏上的房子,因为跌也跌不了多少,涨么又很迷惑人。如果我推荐$100万的房子一年涨$5万,很多人就会觉得我是大师。但是他们从来不会算$5万对于一个$100万的房子只是涨了房价的5%,这个实际上可能跑输了市场的平均值。

最后,建议投资者在买房时做好优化选项。例如:

1. 利息支出是5%,那我可不可以把利息将到4%? 房子首付是20%,我能不能借到90%呢?
2. 如果首付有$30万,买完房A后,还剩约8万,那如果我能够想办法把买房B的贷款借到90%,那是不是我的整体收益率有提升呢?
3. 如果我投资的房子是全新房,那我是不是可以增加租金和退税收入,降低印花税和土地税支出,以更快速的建立房产投资组合价值呢?
   
总之,买房自住像找女友,漂亮身材好就行;而投资房产如娶老婆,要全面和多维度背景调查,女友的家庭成员你要考虑分析,还要考虑自身条件是否匹配。

我们将继续致力于帮助投资者在全澳范围内进行房产战略布局,提供VIP房产投资机会。我在这里祝所有投资者都能理性思考,您的明天才会更美好!希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。想要对地产投资有更多了解的朋友,欢迎与我联系,您可以拨打电话0430 883 028,了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。


作/编者简介: Daniel
-   Ironfish 资深房产投资策略顾问
-   毕业于阿德莱得大学MBA(工商管理硕士/战略投资和市场导向)
-   精于战略投资分析与规划,以优化资产组合为导向
-   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点
-   善于投资系统风险控制和资产管理
-   资深市场经理背景

手机:0430 883 028 办公室电话:08 8110 9888
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(免责声明:本文章仅代表个人对于投资的经验,观点和理解,他人或媒体不得转载.违者必追究其法律责任)







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